南京市物业收费管理实施办法

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南京市物业收费管理实施办法

江苏省南京市物价局


南京市物业收费管理实施办法

宁价房[2002]182号


各区县物价局,各物业管理单位:

  现将《南京市物业收费管理实施办法》印发给你们,请遵照执行。原宁价房字[1999]611号文件同时废止。


南 京 市 物 价 局

二ΟΟ二年五月三十一日



南京市物业收费管理实施办法
 

第一条 为规范本市物业管理服务收费行为,维护当事人的合法权益,依据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《江苏省物业收费管理办法》和《南京市物业管理办法》的有关规定,制定本办法。   

第二条 本办法适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对各类物业实施管理提供服务的收费行为。   

第三条 本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理企业按照与业主、使用人所签合同(协议)的约定对各类房屋及其共用设施设备、公共绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等项目开展日常维护、管理、修缮、整治及提供其他相关服务所收取的费用。   

第四条 南京市物价局是本市物业管理服务收费的主管机关,负责制定全市物业管理服务收费的管理办法、等级标准及有关政策规定;区、县价格主管部门负责贯彻落实省、市物业收费管理的相关政策,管理辖区内物业管理企业的收费行为。   

第五条 物业管理服务收费包括公共性服务费和代收代办服务费、特约服务费。物业管理服务收费应根据物业类型、收费性质的不同情况,分别实行政府指导价和市场调节价。 普通住宅的公共服务收费及停车管理等专项服务收费,实行政府指导价。 普通住宅以外的住宅及各类非住宅物业的公共服务收费,实行市场调节价。 代收代办服务费、特约服务费,实行市场调节价。   

第六条 物业管理服务收费应遵循合理、公开、公平及与服务内容、服务质量相适应的原则。   实行政府指导价的物业管理公共服务收费,应按照有利于物业管理价值补偿、促进物业管理企业规模经营、加强经营管理的原则,以物业管理的合理成本为基础,根据物业的硬件设施和提供物业管理的服务内容、质量水平,实行等级收费管理制度。具体实施办法另行制定。   未成立业主委员会的普通住宅前期物业管理公共服务收费标准由价格主管部门核定;已成立业主委员会的普通住宅物业管理公共服务收费标准由物业管理企业在政府指导价相应等级范围内提出具体收费标准,经业主委员会与物业管理企业签订合同后执行。   

第七条 物业管理公共服务费的费用构成包括以下部分:   1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费、养老保险、医疗保险等费用;   2、房屋公共部位、公共设施、设备日常维护及保养费;   3、清洁卫生费;   4、绿化管理费;   5、安全护卫费;   6、物业管理企业办公费;   7、物业管理企业固定资产折旧费;   8、法定税费;   9、合理利润。   本条第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物质消耗补偿和其他费用开支。   

第八条 业主、使用人自办理入住或使用手续之日起,应按物业管理合同(协议)的约定交纳物业管理公共服务费。业主将物业出租或以其他方式交他人使用的,物业管理公共服务费可以由业主或使用人交纳,但业主负最终连带清偿责任。 物业管理公共服务费的计费面积以房屋产权证登记的房屋建筑面积计算,未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。   

第九条 已实施物业管理的未售出且未使用的空置物业,由建设单位与物业管理企业约定交纳空置物业管理费,没有约定或约定不明的,建设单位按物业管理公共服务费标准的50%交纳。 业主办理入住手续后长期(六个月以上)不入住的空置物业及入住后长期(六个月以上)不使用的空置物业,业主应事先书面向物业管理企业说明备案,按规定(约定)公共服务费标准的50%交纳空置物业管理费。   

第十条 物业管理区域符合规划要求的封闭式共用车库和专用汽车停车场(停车位),有专人24小时看管的,经价格主管部门批准,可收取停车管理服务费,具体收费标准由各级价格主管部门在规定的范围内核定。 在保证业主停车的前提下,有条件的住宅区可设立外来临时停车区,进入小区执行公务、抢修检修、救护等特种车辆及业主的搬家车、送货车和临时停车在一小时内的车辆不得收费,临时停车超过一小时的车辆按规定收费标准计次收费。   

第十一条 物业的电梯、水泵、中央空调等公共设备设施运行电费及公共照明等其他公共水电费纳入代收代交费用,物业管理企业应单独列账,按实际支出费用和约定方式公开合理分摊,具体分摊方式除价格主管部门另有规定外由业主或业主委员会与物业管理企业协商确定。绿化用水、监控设施用电及物业管理企业办公用水电费用不得向业主分摊。 住宅区物业公共电费分摊方式可按以下原则确定:公共照明电费按户分摊;二次加压供水水泵电费按用水量分摊;电梯电费可分层次按面积、按户、按常住人口或月票方式分摊,除经业主委员会同意外不得采用零票方式收取电梯费。   

第十二条 物业管理企业代收代交的水、电、气等费用应当按照国家规定的价格执行,不得以任何借口自行加价。供电、供水、市容、市政等部门委托物业管理企业代收费用须是经价格主管部门批准的收费项目,执行规定的收费标准,并应向承担代办业务的物业管理企业支付代办费,代办费用由双方约定。   

第十三条 设有集中供暖系统的物业,应按照“以收抵支,收支平衡”的原则,由物业管理企业提出收费方案,经业主或业主委员会同意后收取。供暖期结束后,须向业主公布收支情况,若有结余,应结转下一供暖期使用,不得挪作他用。   

第十四条 物业管理企业经批准利用物业设置的经营性设施的收益,在扣除物业管理企业相应成本费用后,应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费,收益的70%纳入物业维修基金,但合同另有约定的除外。   

第十五条 业主、使用人装饰装修房屋的,应在入住或装修前与物业管理企业签订装修管理协议,并按规定标准交纳房屋装修保证金。已按有关规定办理房屋装修结构安全审定的,不收或全额退还装修保证金。房屋装修完毕,经查验无违反装修管理协议约定行为的,物业管理企业应在三个月内全额退还装修保证金;发现有装修违反协议约定行为的,物业管理企业按协议约定扣除其装修保证金,同时要求其限期整改,并应向有关主管部门报告,扣除的装修保证金纳入物业维修基金。 业主、使用人装修房屋产生的装修垃圾,由物业管理企业负责清运的可按规定收取装修垃圾清运费。   

第十六条 物业管理服务收费应统一明码标价,使用价格主管部门监制的价目表。价目表应在管理区域进口处或收费场所醒目位置予以公示。 物业管理企业应每半年以书面形式向业主、使用人公布物业管理服务收费、经营性设施收益、公共水电费用、物业维修基金的收支情况,接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督和质询。   

第十七条 物业管理企业应与业主委员会或业主、使用人签订物业管理服务合同或协议,明确有关服务内容、收费事项、收费项目、收费标准。合同或协议中有关收费的约定应当符合价格管理的有关规定。   

第十八条 物业管理企业未经业主、使用人同意,一次预收物业管理公共服务费不得超过6个月,也不得擅自向业主、使用人收取长期占用(一年以上)性质的押金、保证金等费用。   

第十九条 物业管理企业已接受委托实施管理并相应收取公共性服务费的,其他部门和单位不得再重复收取性质和内容相同的费项。 任何部门不得向物业管理企业收取未经价格主管部门批准的费用。经批准的收费,收费单位应出示《收费许可证》和《收费员证》,并按规定标准收费,违反有关规定收费的,物业管理企业有权拒付。

第二十条 依法成立的业主委员会可根据章程和物业管理合同,对物业管理企业的收费和收支情况实行监督,审议确定物业管理费用、维修基金年度使用计划、重大收费事项和公共水电费用分摊办法,并督促业主、使用人履行服务合同(协议),按时交纳有关应缴费用。

第二十一条 市、县价格主管部门在制订或调整全市(全县)普通住宅物业管理公共服务收费指导价格时,应听取业主、使用人和物业管理企业的意见。

第二十二条 违反本办法及其它价格法律、法规的,业主、使用人有权举报,由价格主管部门依法予以查处。

第二十三条 各县及江宁、浦口、六合区可依据本办法并结合当地实际情况,制定本地区具体实施办法。

第二十四条 本办法由南京市物价局负责解释。 本办法自2002年6月1日起执行。1999年12月13日南京市物价局、南京市房产管理局印发的《南京市物业管理服务收费管理办法》同时废止。 附件一:南京市普通住宅物业管理公共服务等级收费标准 附件二:南京市住宅区停车管理服务费收费标准 附件三:南京市物业管理装修管理费用标准


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探寻新时期保密普法蓬勃发展的动力之源

闵涛


  新的历史时期,人们的思想观念受各种思潮和利益影响发生巨大变化,保密观念淡化,泄密隐患和敌意同程度存在,泄密事件时有发生。在这样的背景下,创新观念、整合资源、健全机制逐渐尤为新时期保密法制宣传教育蓬勃发展的动力之源。

创新观念

  一是要树立以人为本的保密法制宣传教育观念。要深入研究新形势下保密法制宣传教育工作的特点和规律,在宣传教育的内容上,应以满足干部、群众对保密法律的需求作为根本出发点,结合在实际工作中反映出的普遍性问题进行有针对性的宣传教育;在宣传教育的措施上,以指导工作实践为原则,寓宣传于解决实际问题之中;在宣传教育的形式上,以贴近实际为宗旨,开展形式多样、生动活泼的宣传活动,摒弃教条式、纯理论性的宣讲;在宣传教育的指导上,需要承认和重视宣传教育对象的个性特征,针对不同对象施以不同形式和内容的宣传教育方式;在宣传教育的成效上,坚持以掌握保密知识,增强保密观念,遵守保密纪律,养成保密习惯为原则。
  二是要树立保密法制宣传教育实效性观念。保密法制宣传教育价值的实现是一个长期的潜移默化的过程,其效果具有抽象性、广泛性、延时性和相对性的特点,必须以实践作为检验宣传教育效果的唯一标尺。保密法制宣传教育必须切实增加干部、群众的保密法律知识,提高干部和群众的保密法律意识和保密法制观念,必须立足于方方面面干部群众保密法律素质现状的准确评估,制定出符合实际的宣传规划,开展扎扎实实的工作,确保实实在在的效果。
  三是要树立协调发展的观念。保密法制宣传教育是法制宣传教育总体内容的重要组成部分,其指导思想、工作部署等要与我国法制宣传教育的总体规划相适应,才能确保保密法制宣传教育工作的规范化。保密法制宣传教育的内容、形式必须随着保密工作形势的发展而进步。同时,要与社会文明进步协调发展。立足民主法制的发展,与社会法治文明进行协调发展,是保密法制宣传教育面临的又一重要任务。
  四是要树立发挥部门作用、综合利用社会资源的观念。新形势下,保密法制宣传教育工作任务更加繁重,仅靠保密工作部门专职保密法制宣传人员的力量是远远不够的,必须发挥各部门在法制宣传中的积极作用,久的保密法制宣传。另外,社会中蕴藏着丰富的宣传教育资源,如法学专家队伍等、基层法制宣传教育志愿者队伍等,充分发挥他们的作用,综合利用社会资源,为保密法制宣传教育工作简报 健康发展提供坚实的保障,是实现保密法制宣传教育事半功倍的重要途径。

整合资源

  保密普法不应该是单向灌输,应是一种互动的体会和理解,是一种交流和感染,应根据保密普法对象的需要和心理特点开展普法,善于开发新颖的形式和利用现代科技手段,。生命攸关必须突破惯性思维,改变法制宣传教育工作方式的格式化,要在继承和充分运用传统的行之有效的手段、方式的基础上,适应现代社会的新变化、新要求,科学整合资源,实现保密法制宣传教育工作方式的创新。
  一是创新教育手段。在现有的条件下,可以充分发挥党校和行政学院作用,巩固保密宣传教育阵地,并充分利用影视、网络等现代传媒的优势和作用,占领新兴的宣传领域和阵地,采取人们易于接受的方式,普及保密法律知识。
  二是重视日常宣传。一方面利用报告会、纪念日等进行大规模的宣教活动,营造氛围;另一方面,保密法制宣传教育的长期性和艰巨性,决定了这一工作重在平时、点滴渗透、潜移默化的特点,只有重视日常宣传教育,才能实现方方面面干部群众保密法制观念由量变到质变的提高。
  三是注重法治实践。保密法制宣传教育实践证明,仅靠说教、灌输俨培育方方面面干部群众的保密法律意识和观念是不够的,尖注重让大家在工作实践和社会生活中增强保密法律意识。一次良好的保密工作法治实践本身就是最好的法制宣传教育,且效果远远胜过百次空洞的说教。为此,要重视“观念更新”和“知识升级”,加大保密专兼职干部队伍业务培训和工作实践指导力度。同时,要统筹培训规划,认真研究保密专兼职干部在各阶段急需解决的主要问题,及时补充和更新知识,对症下药,有的放矢。
  四是突出有重点的教育。保密是每个公民的义务,保密知识、责任、义务不应被神秘化,应该面向社会宣传。面向社会的保密法制宣传教育是基础,但某些特定人群如领导干部、保密专兼职干部、涉密人员等,或因其在推进保密工作中的作用,或因其在保密岗位工作的意义,或因其对保密法制宣传教育的自然现象、迫切需求,而成为特定时期保密法制宣传教育的重点对象。在面向社会教育的基础上,加强重点对象的教育,有利于提高工作的针对性,加速保密法制宣传教育工作的全面推进。

健全机制

  一是建立健全保密法制宣传教育推进机制。推进机制必须覆盖保密法制宣传全过程,包括预测机制,主要是指对广大干部群众保密法律知识水平、法律素质水平、法律行为水平总体情况的掌握、评估和分析等;如通过发放问卷调查、开展知识竞赛、召开座谈会等形式,了解和掌握保密法律知识的普及程度,为组织实施好保密法制宣传教育工作摸清底数,奠定基础。决策机制,主要指制定保密法制宣传教育的总体规划、分类指导意见等,明确保密法制宣传教育的指导思想、目标任务、分步实施、措施手段、资源保障等,这是保密法制宣传教育工作开展的根本依据。执行保障机制,主要任务在于加强对法制宣传决策的贯彻执行,包括有效的监督检查,必要、适时的引导及经费保障等。
  二是建立健全保密法制宣传教育的职能作用机制。各级保密工作部门同各级司法行政机关、党政机关、部门行业、社会团体和组织建立协调有效的职能作用机制,是协调各方作用、提高宣传效果的保障。建立职能作用机制有利于指导各类主体按照宣传教育的总体规划开展好荼,保证宣传的方向性;有利于更加充分合理地实现法制宣传教育资源配置,避免资源重复、浪费,防止和减少宣传教育的真空和死角;有利于在立足全局、各有侧重的基础上,形成宣传合力,增强法制宣传教育的效果。
  三是建立健全保密法制宣传教育的互动机制。通过互动机制,吸引广大干部群众参加保密法制宣传教育,提高受教育的积极性;了解掌握他们对保密法制宣传教育的需求;评估和反馈保密法制宣传教育的效果,不断改进和提高工作水平。如利用现代传媒手段积极搭建信息互动和交流平台,大量的信息交流和互动通过网络进行,使保密法制宣传教育充满了生机和活力。
  四是建立健全保密法制宣传教育的评估管理监督机制。建立切实可行的保密法制宣传教育评估管理监督体系,有利于改变一些普法活动盲目的进行、缺乏明确的目的性、流于形式的问题。如积极探索实行保密法制宣传教育工作量化考核办法。通过监督,为保密法制宣传工作决策提供切实可信的参考依据,有力地失去保密法治实践的不断深入。
  面对新形势,保密法制宣传教育工作必须与时俱进,用发展的要求审视,用创新的思维完善,努力增强宣传教育工作的吸引力和感染力,以创新观念、整合资源、健全机制的新思维、新举措开创保密法制宣传教育工作新局面。



九江市建设项目交通影响评价实施办法

江西省九江市人民政府办公厅


九江市人民政府办公厅关于印发《九江市建设项目交通影响评价实施办法》的通知



各县(市、区)人民政府,庐山管理局,九江经济技术开发区、云居山—柘林湖风景名胜区管委会,市政府各部门,市直及驻市各单位:

《九江市建设项目交通影响评价实施办法》已经2011年4月6日市政府第51次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真遵照执行。





二〇一一年五月三日



九江市建设项目交通影响评价实施办法



第一条 根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国道路交通安全法》《城市规划编制办法》(建设部令第146号)《建设项目交通影响评价技术标准》(CJJ/T141—2010)和《关于对城市部分建设项目试行交通影响评价的通知》(赣建规〔2005〕19号)等规定,结合九江地方实际与规划管理需要制定本办法。

第二条 为促进土地利用与交通系统的协调发展,有效缓解和切实解决推进城市化进程中带来的城市交通问题,我市中心城区、瑞昌市、共青城市和各县(区)人民政府所在地镇在规划管理中应建立并逐步完善建设项目交通影响评价制度。

第三条 建设项目交通影响评价是分析研究新建、改建、扩建项目对交通的影响,通过评价和分析建设项目建成投入使用后或在实施过程中,新增的交通需求对周围交通环境产生影响的程度和范围,并综合该地区交通问题需求,提出在满足一定服务水平条件下的交通改善对策,使建设项目的交通设施配置与内外交通组织符合城市交通系统的规划和通行要求,减小项目所带来的负面影响,缓解项目产生的交通量对周围道路交通的压力。

第四条 建设项目交通影响评价应根据建设项目所在地区的土地利用和交通系统状况,评价建设项目新生成交通需求对评价范围内交通系统运行的影响,并应根据交通影响的程度,提出对评价范围内交通系统以及建设项目选址、建设项目报审方案的改善建议。

第五条 交通影响评价的项目范围

(一)中心城区内符合下列条件之一的新建、改建、扩建建设项目,应当在项目报建阶段进行交通影响评价,编制《建设项目交通影响评价报告书》:

1.中心城区范围内体育场(馆)、展览馆、文化艺术中心、会议(会展)中心、大型商店、综合市场、批发交易市场、大型宾馆酒店、二级以上医院、学校等公共建筑类建设项目;

2.中心城区范围内公路客货运站场、铁路客货运站场、民用机场、公共交通枢纽、客货运码头、物流中心、规模在80个泊车位以上的机动车社会停车场(库)、公共汽电车停车场(库)、加油站等交通生成量大的交通类建设项目;

3.城市核心区范围内(包括旧城、柴桑、十里和濂溪功能区),建筑面积超过1万平方米或停车泊位数超过50个的公共建筑项目;建筑面积超过3万平方米或机动车泊位数超过100个的居住建筑工程;

4.除城市核心区以外的中心城区范围内,建筑规模超过2万平方米的大型公共建筑项目和超过5万平方米的居住类项目;

5.中心城区范围内超过5公顷用地规模的仓储类建设项目、工业类建设项目和机动车泊位数超过100个的园林与广场建设项目;

6.中心城区范围内容积率超过3.5且建筑面积在一万平方米以上的建设工程;

7.使用功能由2个及以上类别构成的混合类建设项目,其总建筑面积或指标达到项目所含建设项目分类中任一类的启动阈值;

8.规划行政主管部门认为应当进行交通影响评价的其他建设项目。

(二)符合下列条件之一的建设项目,应在建设项目选址阶段进行交通影响评价:

1.建设项目规模达到报建阶段启动阈值3倍以上;

2.重要的交通类项目;

3.主管部门认为需要在选址阶段进行交通影响评价的建设项目。

(三)、瑞昌市、共青城市和各县(区)人民政府所在地镇应根据本地交通系统状况以及建设项目的分类、规模和区位,确定本地建设项目交通影响评价启动阀值,亦可参照九江市中心城区非核心区范围的启动阀值。

第六条 交通影响评价文件的编制

(一)《建设项目交通影响评价报告》编制的技术要求必须符合《建设项目交通影响评价技术标准》(CJJ/T141—2010)和《江西省建设项目交通影响评价报告编制暂行办法》的规定。

(二)建设项目业主应委托具有乙级及以上资质的城市规划编制单位或交通咨询机构进行交通影响评价的文件编制。承担编制交通影响评价任务的单位,必须通过江西省住房和城乡建设厅资格认定合格。

第七条 交通影响评价文件的审查

(一)《建设项目交通影响评价报告》应按规划行政主管部门核发的规划条件要求与设计方案同步进行,并作为附件与建设项目设计方案同时向城市规划行政管理部门报审。

(二)城市规划行政主管部门组织相关部门和专家组成建设项目交通影响评价报告的审查论证小组,对项目交通影响评价报告进行审查论证,提出准建、停建、缓建和改建的意见,作为规划审批的依据。

(三)建设项目的业主单位必须按论证审查意见对《建设项目交通影响评价报告》进行修改完善,并形成最终文件。

(四)若专家论证或技术审查认为不合格,建设项目的业主单位必须按审查意见对《建设项目交通影响评价报告》进行修改完善后,重新组织报审。

(五)城市规划行政主管部门根据交通影响评价的最终结论对建设项目的规划方案进行审批。

(六)建设项目业主提交报批的《交通影响评价报告》,必须附有“两证两章”,即编制单位的资质证书(复印件)、江西省住房和城乡建设厅颁发的《江西省建设项目交通影响评价资格认定合格证书》(复印件)、加盖编制单位印章和江西省建设厅监制的“建设项目交通影响评价专用章”。没有上述证、章的《交通影响评价报告》,报建信息中心窗口不予收件,规划行政主管部门不予审批。

第八条 交通影响评价文件的实施

(一)交通影响评价报告及审查结论是建设工程设计方案规划审批的重要依据。凡评价报告指出项目实施结果会对道路交通产生不利影响的,建设工程规划设计方案应当进行修改完善,无法通过工程改善措施消除不利影响的,不得批准工程建设。

(二)规划行政主管部门应参照交通影响评价报告确定的指标,提出对建设规模及土地开发强度的控制要求,明确由业主方承担的改善建设项目周边交通环境的项目,必要时提出对项目停建、缓建或改建的意见。

(三)经批准的建设工程配套的交通设施应当与项目同步设计、同步建设,同时进行规划条件核实及验收,同时投入使用, 不得擅自改变用途。

(四)应当编制而未编制《建设工程交通影响评价报告书》的,由规划行政主管部门责令补正;未按照建设工程交通影响评价规划要求进行建设的,由规划行政主管部门责令整改。没有整改或者经整改仍达不到交通影响评价要求的,规划行政主管部门可不进行建设工程规划条件核实与验收,建设行政主管部门可不进行建设工程竣工备案。工程未经验收和备案,不得投入使用。对配套建设未交退设施擅自改变用途由规划行政主管部门限期改正,并依法处罚。

第九条 本办法白发布之日起施行。