湖南省湘潭市人民政府


湘潭市人民政府令 第６号

湘潭市物业专项维修资金管理办法





《湘潭市物业专项维修资金管理办法》已经２００４年６月２４日市人民政府第２８次常务会议通过，现予发布，自２００４年８月１日起施行。

　



市 长 彭 宪 法
二○○四年七月十六日


　



第一条 为保障物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修养护，维护物业产权人和使用人的合法权益，根据《物业管理条例》（国务院第３７９号令）及国家建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房〔１９９８〕２１３号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 凡本市城区范围内两个以上产权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，其共用部位、共用设施设备的专项维修资金（以下简称维修资金）的收取、使用和管理，适用本办法。
第三条 本办法所称共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢物业内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明用具、消防设施、煤气液化气管道、锅炉、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条 市财政局和市房产管理局应当制定物业专项维修资金使用计划报批管理制度、财务预决算制度、审计监督制度以及业主查询和对帐制度。市房产管理局负责监督本市物业专项维修资金的管理和使用。
第五条 维修资金实行专户储存、业主决策、专款专用、政府监管、按栋建帐、核算到户的管理原则。
第六条 维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大中型维修和更新、改造。
第七条 首期维修资金按以下规定缴纳：
（一）出售的公有住房属多层住宅的由售房单位在售房款中提取２０％、属高层住宅的提取３０％，该部分维修资金属售房单位所有。
（二）多层住房出售时，由购房人按购房款２％的比例向售房单位缴纳，高层住房或设有电梯的多层住房出售时，由购房人按购房款３％的比例向售房单位缴纳。售房单位代为收取的维修资金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
（三）拆迁安置实行房屋产权调换时，安置多层房屋的按安置房评估价的２％、安置高层房屋的按安置房评估价的３％由被拆迁人向拆迁人缴纳。拆迁人代为收取的维修资金属全体业主共同所有。
（四）其他物业和整栋住宅中的非住宅物业按照同类型住宅维修资金缴纳标准进行归集。
（五）开发建设单位的自用物业参照同类物业价格按本条第（二）项规定缴纳维修资金。
第八条 售房单位在售房时或拆迁人在安置房屋时应代为收集首期维修资金。
公有住房售房单位应按本办法规定足额缴纳维修资金，并向购房人收取个人缴纳维修资金部分。
销售商品住房的售房单位在办理《商品房预售许可证》时，应向市房产管理局提交维修资金归集方案。
拆迁人在办理拆迁许可证时，应向市房产管理局提交维修资金收取方案。
以上单位在办理房屋产权登记手续前，须将归集的首期维修资金移交市房产管理局代管。
第九条 维修资金的管理在业主委员会成立前，物业维修资金由市房产管理局代管；业主委员会成立后，可根据业主大会的决议将维修资金移交给物业管理企业或业主大会决定委托的其他单位代管，未决定移交的，由市房产管理局继续代管。委托物业管理企业或其他单位代管物业维修资金应当签订委托合同，并报市房产管理局备案，同时应定期接受市房产管理局和业主委员会的检查与监督。
向物业管理企业移交物业维修资金应由物业管理企业和业主委员会双方负责人同时到市房产管理局办理移交手续。办理移交手续应提交下列资料（业主大会决定委托其他单位代管的，参照本条执行）：
（一）业主大会决议；
（二）委托合同；
（三）物业管理企业的资质证书和营业执照；
（四）物业管理企业授权委托书和经办人身份证明；
（五）银行帐号。
第十条 由市房产管理局代管物业维修资金的，市房产管理局应当委托专业银行（以下简称"受托银行"）办理维修资金存储业务。受托银行应当完善物业维修资金帐户的设立、储存、使用、查询等手续。维修资金代管单位和受托银行应当建立维修资金公示和查询制度。
市房产管理局代管的维修资金应当接受审计部门的监督。
第十一条 维修资金闲置时，除可用于购买国债或法律法规规定的其他用途外，不得挪作他用。
第十二条 维修资金自存入维修资金专户之日起，按国家规定的活期利率计息，利息净收益转作维修资金滚存使用及管理机构的业务费用。
第十三条 物业保修期内不得使用维修资金。维修资金的使用，由物业管理企业提出使用计划和方案，经业主委员会提交业主大会审议批准后或物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上业主签字同意后实施。维修资金由市房产管理局代管的，由市房产管理局核定划拨，符合本办法规定使用条件的，应在七个工作日内核定划拨。
第十四条 业主委员会成立前，需使用维修资金的，由售房单位或物业管理单位提出使用方案，经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上业主签字同意后，由市房产管理局核定划拨。
物业共用部位和共用设施设备出现需紧急维修的情况，不及时维修将严重影响业主利益或房屋安全的，业主委员会及时组织维修所发生的费用可在维修资金中列支。维修资金由市房产管理局代管的，经市房产管理局核实后拨付。
第十五条 使用维修资金，由业主按其拥有产权的房屋建筑面积分摊，每使用一次后应及时核算到户，在该户所缴纳的维修资金中扣减。
第十六条 维修资金不足首期归集的维修资金的３０％时，经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过的业主大会决定，由业主委员会或物业管理企业按业主所拥有的房屋建筑面积比例续筹。续筹额应不低于首期归集的维修资金总额的７０％。
第十七条 业主转让房屋所有权时，维修资金余额随着房屋所有权同时过户。原业主交纳的维修资金剩余款，由物业受让人向原业主支付，当事人另有约定的从其约定。
第十八条 物业管理企业发生更换时，其代管的维修资金帐目应当经业主委员会审核。需移交给新的物业管理企业的，应当办理移交手续。帐户转移手续应当由双方交接之日起一个月内报送市房产管理局备案。
第十九条 禁止任何单位和个人挪用维修资金。
维修资金代管单位违反本办法规定，挪用维修资金或者造成维修资金损失的，应依法承担行政责任和民事责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十条 有条件的单位，可以对房屋共用部位、共用设施设备的维修给予资助。业主可以用住房公积金中住房大修费用作为共用部位、共用设施设备维修资金的支出。
第二十一条 维修资金未委托市房产管理局代管的，由业主委员会根据国家有关规定和本办法制定本物业管理区域维修资金的管理制度，经业主大会通过后执行，并报市房产管理局备案。
第二十二条 市房产管理局是本市的物业管理主管部门。购房者不按规定缴纳维修资金的，市房产管理局不予办理其房屋产权证书；本办法实施前，商品住房和公有住房出售后未建立维修资金的，由市房产管理局责令其限期追补维修资金本息；逾期仍未足额提取的，应当处以自应提取之日起未提取或未足额提取额每日万分之三的罚款。
第二十三条 非住宅物业专项维修资金的管理参照本办法执行。


铁道部


铁道部关于公布《铁路行车公寓管理规则》的通知


各铁路局：
现公布《铁路行车公寓管理规则》，请认真组织落实。原《铁路乘务员公寓管理办法》（铁劳〔1995〕28号）同时废止。


第一章 总则
第一条 为加强行车公寓的管理和建设，更好地为铁路运输服务，特制定本规则。
第二条 铁路行车公寓（以下简称公寓）是专为执行铁路运输任务的行车乘务人员提供食宿等服务的生产性设施，是铁路运输生产的重要组成部分。
第三条 公寓要始终坚持为运输安全生产、为乘务人员服务的宗旨，不断完善设施设备，提高服务质量和管理水平，努力为乘务人员创造和提供安静、舒适、清洁、方便的食宿条件，使乘务人员精力充沛地投入运输安全生产中。

第二章 组织领导
第四条 铁路局对公寓实行专业化管理，制定公寓管理的规章制度和办法，实施监督、协调、检查、指导。
第五条 跨局公寓的设立和撤销由铁道部批准；局管内公寓的设立和撤销由铁路局批准，并报部备案。
第六条 各级领导要把公寓工作作为行车安全和运输生产的一项重要任务来抓，经常深入公寓调查了解情况，及时研究解决存在的问题。

第三章 接待范围
第七条 按图定交路执行运输任务的机车乘务员（含指导司机）、客运乘务员（含乘警、检车员）、运转车长等行车乘务人员。
第八条 在满足图定交路的行车乘务人员食宿的情况下，可接待机械保温车乘务员、出入厂架修过路的机车乘务员以及其它执行行车任务的有关人员。

第四章 设施设备
第九条 公寓应具备完善、配套的设施设备，满足运输生产和乘务人员食、宿、浴、娱的需要，实现公寓标准化（铁路行车公寓设备备品配置标准详见附件）。
第十条 要根据运输任务的变化，及时调整公寓的配置和规模，以满足运输需要。新建、扩建公寓用房和建筑的设计标准要严格执行《铁路房屋建筑设计标准》（ＴＢ10011－98），并根据地区需要安装空调和采暖设施，采暖与空调的设置应符合《铁路房屋暖通空调设计标准》（ＴＢ10056－98）的规定。公寓主管部门要参与新建、扩建公寓的设计审查。
第十一条 加强空调、锅炉、洗涤、炊事等机械设备的维修保养，保证正常运作，保养状态良好。
第十二条 公寓环境要绿化、美化，实现庭院化。

第五章 管理工作
第十三条 搞好公寓职工技术、业务培训，不断提高职工队伍素质。
第十四条 建立健全公寓管理各项规章制度、工作标准、管理办法，做到管理有规定，作业有程序，工作有标准，质量有考核，实行标准化管理。继续开展标准化公寓创建活动。
第十五条 推行现代化管理，运用方针目标管理、全面质量管理等科学管理方法，不断提高公寓现代化管理水平。
第十六条 加强财务和财产管理，保证公寓费用的合理使用，搞好成本控制。
第十七条 逐步推行公寓内部清算制度，严格执行《铁路跨局乘务员公寓内部清算暂行办法》（铁财函〔1995〕341号）。

第六章 工作质量
第十八条 服务质量
1．工作人员要按规定持证上岗，做到着装整洁，态度和蔼，仪容文雅，服务周到，文明礼貌。
2．工作人员熟知本岗位作业标准和作业程序，严格执行作业程序和岗位责任制，做到上标准岗、干标准活。
3．设备、备品、卧具保持完整无缺，清洁卫生，摆放有序。
4．公寓实行昼夜服务，不间断供应饭菜、开水、热水，开放浴室，保持室内温度适宜。学习室、电视室、文娱室、阅览室接时开放，管理有序。
第十九条 饭菜供应质量
1．根据乘务员的需要，结合季节和地区特点，经常调剂饭菜花样品种，以单炒菜为主，实行营养配餐，做到品种多、质量高，并有方便携带食品。
2．食品加工符合操作规程和烹饪工艺，饭菜成品达到色、香、味、型俱佳。
3．加强成本核算制度，降低成本，做到价格合理，收支平衡，经济结果公开。
第二十条 卫生工作
1．严格执行《食品卫生法》，认真落实《公共场所卫生管理条例》、《食品加工、销售、饮食业卫生五四制》，杜绝食物中毒。接受辖区内卫生防疫部门的监督检查。
2．炊具、灶具、工作案台以及炊事机械设备及时清洗清扫，餐饮用具及时消毒，保持清洁卫生。
3．室内外保持清洁卫生，做到窗明几净，无灰尘、无垃圾、无积水、无异味。
4．卧具实行一人一换制度。
第二十一条 安全叫班
1．值（叫）班工作人员熟悉接待范围、列车车次，交路及房间、床位运用情况；值班室应有不同方向、不同性质的入寓登记簿。
2．值班员准确接受派班计划，作好记录，并及时输入微机叫班机，遇有特殊情况应及时主动与派班单位联系，机务派班室、车务乘务室（无派班和乘务室的由本地区车站）应及时准确地将派班计划通知公寓值班室，实行一车次一通知。
3．值班员根据派班计划，实行一派一叫，严格执行一叫、二签、三催、四复查的叫班制度，确保叫班准确无误，并做到叫班录音清楚，语言规范，登记齐全、准确。
4．严格值（叫）班对口交接，做到交接清楚、记录准确、互相签字。

第七章 住寓管理
第二十二条 住寓人员凭乘务报单或有效证件办理住寓手续，按值班员的安排住宿，不得擅自更换房间、床位。
第二十三条 公寓要保持肃静，不准在公寓有喧哗、打闹、吵架、饮酒、随地吐痰、乱扔脏物等不文明行为；不准私带客人进寓和留宿；不准在住宿房间从事娱乐活动；不准将易燃、易爆、有污浊异味等物品带入公寓；严禁在公寓进行赌博、吸毒等违法行为。
第二十四条 住寓人员要爱护公寓的设备备品，如有损坏，照价赔偿。

第八章 共管共建
第二十五条 公寓要成立由公寓、驻寓单位、房建、水电、公安、卫生防疫及与公寓工作有直接联系的单位共同组成的共管共建委员会。共管共建委员会要制定工作制度，定期召开会议，总结工作，沟通情况，及时解决存在的问题，不断改进公寓工作。
第二十六条 各单位、各部门要各负其责，共同努力，切实把公寓建成两个文明阵地。
各驻寓单位应派得力干部驻寓，教育乘务员遵守公寓各项规章制度，组织乘务员学习政治、技术、业务知识，严格执行乘务员出乘前休息制度。
房建、水电部门要定期对公寓设施设备进行检查，发现故障及时抢修，保证设备处于完好状态。
计划、财务部门要把新建、扩建公寓，公寓空调、锅炉等大型设施设备维修及时纳入计划，保证公寓正常的经费开支。
公安部门要主动配合公寓整顿治安秩序，定期检查消防、防火、防盗工作，保证公寓秩序良好。
工会、共青团组织要在公寓开展“建家”活动，指导帮助公寓搞好群众性文化娱乐活动，建立图书点。

第九章 附则
第二十七条 各铁路局根据本规则制定相应的管理细则。
第二十八条 本规则自发布之日起执行。
第二十九条 本规则由铁道部运输局负责解释。

附件：铁路行车公寓设备备品配置标准
1．房间设备、备品
1．1住宿房间
1．1．1机车乘务员、运转车长的住宿房间设2－3张单人床，客运乘务员的住宿房间设3－4张单人床。
1．1．2按床位配备：床垫、被褥、床单、枕巾、枕芯、被罩、拖鞋；按地区需要配备：毛毯、毛巾被、蚊帐、凉席、枕席；各房间应配备桌、椅（机车乘务员房间可配沙发、茶几）、热水瓶、烟灰缸、脸盆、墙壁挂衣板、窗帘及更衣柜，根据地区需要配备电扇。
1．2值班室
设工作台、靠背椅、微机联网口叫班机、录音专用电话、钟表、应急照明灯具、手电等。
1．3电视室、学习室、文娱室、阅览室
1．3．1配备彩电、棋类桌、阅览桌、书报架、图书柜及椅子，有条件的可设乒乓球台或台球台。
1．3．2公寓应有报纸、图书、杂志。
1．4根据地区需要配备空调、取暖设备。
2．食堂
2．1厨房
2．1根据需要配备炉灶、工作台、冰柜、烤箱（柜）、保鲜柜、蒸箱、消毒箱（柜）及必备的炊事机械。
2．1．2应设有排水、排气、排烟、防暑、防蝇、防寒设施设备。
2．1．3有生熟分开加工的设施设备，有洗菜、洗餐具的洗刷消毒池，洗手池和管道疏通设备。
2．1．4对少数民族应设专用炊餐灶具。
2．1．5有存放成品、半成品的货架、盆、筐等容器和纱帘、纱罩等用具。配备够用的衡器。
2．2餐厅
2．2．1餐厅应配够用的餐桌椅（凳），有洗手池和开水桶。
2．2．2设有通风、降温、防寒、防蝇等设施。
2．3食堂仓库
2．3．1主、副食库分开设置。有良好的通风、采光、防潮、防鼠、防虫设施。
2．3．2副食库有加盖的缸、桶、盆、货架，有完整准确的大、小衡器。
3．浴室
3．1洗浴间应有够用的淋浴喷头，有良好的通风、排气、排水、照明设施，蒸汽管路有防烫装置。
3．2更衣间配够用的更衣箱、座椅，有穿衣镜。
4．厕所
4．1设水冲式大、小便池，有洗手池。
4．2厕所与盥洗室分设。
5．盥洗室
5．1应设冷、热水管，有照面镜、洗脸池、洗墩布池和污物箱。
5．2每层楼设开水炉（器）。
6．洗涤、烘干室
6．1配有保证卧具一人一换的洗涤烘干设施及相应容量的设备。
6．2洗涤室配卧具整理台、缝纫机及存放架。
7．环境
7．1院内要有绿地面积，道路硬化，设有集中垃圾箱。
7．2院内房舍间要有连廊或走廊。
7．3院内通道有适用的照明设备。
7．4公共场所设有痰盂和垃圾桶。
8．财务室、各仓库有防盗设施。
9．按规定配备消防、安全设施。
10．地面平整，盥洗室、厕所、浴室、厨房地面防滑。