联合开发房地产若干法律问题

山东正洋律师事务所 张洪涛


内容摘要：联合开发房地产引发极易引发纠纷，且司法实践中认识不一。本文将对其概念特征、联合开发的组织方式、如何确保合同的合法效等法律问题进行探讨。
关键词：联合开发　房地产　概念　特征　组织方式　有效性

对于房地产开发业，土地和资金都是必不可少的资源，缺了任何一个，开发无从谈起。即使是神通广大的房地产商，也经常面临拥有土地使用权但缺乏资金或资金充足但没有土地的窘境。于是联合开发应运而生。联合开发作为纽带，促成了资金和土地的结合，盘活了诸多房地产项目，对房地业的发展功不可没。但同时，联合开发引发的纠纷也不在少数，且纠纷一旦发生，往往标的数额巨大，案情错综复杂（例如，每年最高人民法院审理的民事案件中，此类案件都占很大比例）。因此，如何界定联合开发的性质，如何确保联合开发行为的合法有效，如何从法律角度预防纠纷的发生等问题，就成了房地产业内人事和从事房地产业务的律师们的重大课题。笔者也尝试着对这些问题做了点思考，现呈现给各位方家，希望能起到抛砖引玉之效。
一、 联合开发房地产行为的法律性质和特征：
所谓联合开发房地产，指双方当事人约定,由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方，我们称之为供地方；另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发企业，我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两方合作进行房地产项都可以纳入联合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资；不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。
从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如下特征：
（一）、主体特定性。体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件：　设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有１００万元以上的注册资本；（二）有４名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，２名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。
（二）贯彻责、权、利统一的原则。
实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。比如，甲公司与乙公司签定的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付若干收益。根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款”，应认定为无效。需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和收益。比如说，在项目的建设工程中，不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作（或者仅派人监督），而是由房地产公司全权负责，这并不意味着违反了该原则。
（三）法律关系复杂。
联合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系，错综复杂。首先是合作双方的关系，如上文所说应属联营关系，而联营又分为法人型联营和松散型联营，组织形式和权利义务分配都需要仔细约定（文将详细分析）；其次是联合体与政府主观部门的关系，开发房地产的各个环节，立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督，最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。而联合开发更需要向政府部门做好审批工作，办理证件或批文都应以合作双方的名义办理，只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。由于没有做好联合开发的审批工作而导致某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效的案例俯首皆是，教训非常惨痛。再次是联合体与其他单位或个人的关系，包括与建筑承包商、拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。
二、选择恰当的合作方式是顺利进行联合开发的组织保障。
根据《民法通则》中关于联营的规定，联合开发房地产可以采取三种方式：
（一）、组建新的法人。即双方出资（城市房地产管理法）第二十七条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”。该条对以土地使用权出资提供了法律保障。）成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例承担风险、获取收益。以项目公司方式开发的优点是责任明确、相对而言可以减少纠纷发生的概率。同时其不足之处也很多：比如组建项目公司需要一定的时间，成立规范的管理机构，费用较高且容易错过商机；再比如以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续，而当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成；更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以后上交联合开发各方，对合作者来讲这当然是不合算的。
（二）、组建联合管理机构。即合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构，实践中有的叫“联建办公室”，有的称“联合管理委员会”不一而足，其职责是协调双方的关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅作为内部机构，并非独立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能对立承担民事责任。实践中，曾出现过某建筑施工企业将某项目的“联建办公室”诉至法院要求支付工程款的案例，显然是列错了被告人。而另外一则案例就不那么简单了：某项目联合开发双方组建的“联合管理委员会”不但行使内部只能，而且堂而煌之地挂起排子，刻制印章并签定了《建筑工程施工合同》，最终后因拖欠工程款施工单位将联合开发双方都告上法庭。为了不出现这种情况，联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识，并且注意避免对外使用联合管理机构的名义。
（三）、不成立联合机构， 按照合同的约定各自独立履行义务。这种方式主要使用于相对简单的项目。
上述第２、３种方式（统称非法人型联营）中，除了合作双方之间容易产生纠纷外（下文将详细论述），实践中争议较大的还有一个问题：即联合开发双方是否对因项目产生的一切责任（不论以合作任何一方的名义直接产生）都承担连带责任？有一种观点对此持肯定态度，理由是联合开发的项目最终由双方共同收益，本着权利义务对等的原则双方应对任何一方因该项目的产生的对债务负连带责任，至于双方在联合开发协议中对各自责任做的划分不能产生对外效力，只能作为内部追偿的依据。还是以上述建筑工程款纠纷为例，按照这种观点，法院只要能认定该欠款是因联和开发项目产生，就可以判令联合开发双方承担连带责任，而不必考虑该合同是哪一方签定的，也不受联合开发合同中关于各自责任的划分的影响。
笔者认为，对此问题不能一概而论，应做具体分析。如果联合开发合同明确约定了双方互负连带责任，自然应以该约定为准。如果联合开发合同没有约定双方互负连带责任，则要正确界定联合开发合同的双方当事人的真实意思和合同性质。联合开发房地产合同是一种无名合同，当事人人约定的内容不同，合同的性质就会不同。如果合同重在双方约定出资，即一方提供土地使用权，另一方出资金，双方在项目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，则此类合同就是合伙合同，双方对联合开发项目产生的债务应当互负连带责任；如果合同重在建筑方为供地方完成一定的建设工作，且进行建筑物与土地使用权的交换，则此类合同为加工承揽与互易的混合合同，双方对各自的行为独立承担责任。
二、 签定完备的联合开发合同是避免纠纷的关键。
　　联合开发房地产合同内容复杂，标的巨大，履行期限长，双方利益针锋相对，极易引发纠纷；而一旦产生纠纷，由于目前我国相应的法律规定尚不具体，实践中对其法律性质认识不一，诉讼周期一般都很长，后果难以预测。因此，签订联合开发合同一定要谨慎。结合实践经验，笔者认为以下几点尤其应当重视：
（一）、要明确划分双方的责任。对每一项义务的履行方式、时间、地点做详细的约定，杜绝“争取做到”“大约在某年某月”等模糊用语。建议使用附件、附图等方式作出具体描述。供地方应提供土地使用权的位置、面积、使用年限、使用权性质、批准文件或证书等准确信息并对此承担责任，建筑方主要应对资金支付事宜作出明确承诺。
（二）对双方分得房产的面积、位置作出明确约定。联合开发的最终目的是获取收益，一般以分配房产的方式体现。到了这一阶段双方的利益冲突表现的最为尖锐，因此也是矛盾多发的环节。房产的价值与所处的位置有很大关系，虽然在同一项目中，位置的差异往往导致价值不同。有些联合开发合同仅仅简单地约定了分配比例，而对具体位置只字不提，在分配时出现纠纷就不难理解了。另外，由于规划变更等原因也往往出现联合开发合同约定的面积与世纪竣工面积的差异，如何处理，也应事先作出约定。
（三）、重视约定违约责任。房地产项目的周期一般都较长，过程复杂。详细具体的违约责任不当能够起到督促当事人人善意履行义务，而且也能够保证项目顺利进行。比如，如果供地方没有按约定时间提供符合“三通一平”条件的土地，而合同又缺乏响应的违约条款，不但会造成供地方没有压力，而且容易引发建筑方对其履约能力和诚意的严重质疑，进而矛盾激化，合作破裂。而如果约定了明确违约责任，比如迟延一天，相应减少若干平方米的房产分配，迟延超过若干天，对方可以杰出合同，并支付一定数额的违约金。
（四）、双方当事人应当在合同中确实表达合作的意图，而不能借联合开发房地产项目之明，而行借贷之实。例如某联合开发房地产合同约定，出资方仅负责提供资金，不承担其他义务，由对方在项目完工后返还（当然要高于原出资数额）。根据国家有关部门金融法规，禁止企业间互相借贷收取利息，因此上述合同被法院认定为无效。对此，双方当事人在签定合同时，要倍加注意。
（五）、联合开放房地产合同由于需要办理相关手续，往往效力待定，合作合同应当具体约定合同被确认无效或不生效时的具体处理方式。
四、 做好联合开发审批备案工作，确保项目的合法性。
以协议方式（即不组建项目公司）联合开发房地产，双方应当共同获得政府部门对土地使用、规划许可、项目建设等所有批准手续。实践中，可以采用共同列名的方式，即在批准文、证照的中将联合开发双方的名称一一列明；也可以在批文、证照中列明主要建设方的名称，在批文或证照的备注中注明其他联合开发单位的名称。行政审批的操作过程是否完善，是司法实践中衡量联合开发是否有效的关键。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（完）
　参考书目：
　１、《民法学》　郑立　王做堂　北京大学出版社
　２、《房地产开发法律实务》　　朱树英　法律出版社
　３、《房地产合同实务》　　　　符启林　邵挺杰人　法律出版社
　４、《房地产法》　　　　　　　符启林　　法律出版社
　５、《民商法律总则理解适用与案例评析》　　高言　田土永　人民法院出版社
　６、《房地产案件新问题与判解研究》　马原　人民法院出版社　

陕西省西安市人民政府办公厅


西安市人民政府办公厅关于印发西安市部门统计工作管理暂行办法的通知

市政办发〔2011〕16号


各区、县人民政府，市人民政府各工作部门，各直属机构：
　　《西安市部门统计工作管理暂行办法》已经市政府研究同意，现印发给你们，请遵照执行。


　　西安市人民政府办公厅
　　二○一一年一月二十七日


　　西安市部门统计工作管理暂行办法


　　第一条 为加强和规范部门统计工作，保障统计资料的真实性、准确性、完整性和及时性，充分发挥部门统计在宏观经济管理与决策中的信息、咨询、监督功能，根据《中华人民共和国统计法》及其实施细则、《西安市统计管理条例》和《部门统计调查项目管理暂行办法》和陕西省人民政府《关于进一步加强和改进统计工作的通知》，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于本市市级行政管理部门、具有行政管理职能的事业单位、开发区管理委员会、代主管部门行使统计职能的市级集团公司和工商领域联合会或协会、经市政府授权具有一定行政职能的人民团体等（以下统称“部门”）。
　　第三条 市政府建立西安市部门统计工作联席会议制度，研究解决政府统计工作中的重大问题。
　　第四条 政府综合统计机构统一管理和协调全市部门统计工作，指导各部门的统计业务。
　　第五条 部门应按照统计法律法规和统计制度的规定，依法开展统计工作，严格执行《西安市部门统计报表制度》及《部门统计数据抄送制度》，配合统计部门做好各项重大国情国力普查，支持国家统计局驻西安各级调查机构依法开展工作。
　　第六条 各部门应当统一协调管理本部门及全行业统计工作，健全全行业统计，负责收集全行业统计数据。
　　第七条 各部门应当加强对统计工作的领导，根据统计任务的需要设立综合统计机构，或者在内设机构中设置综合统计人员，指定统计负责人，稳定和充实统计队伍，为统计工作提供必要的保障。
　　第八条 部门应建立健全统计数据质量管理制度和统计数据质量评估制度，由部门主要负责人对本部门的统计数据质量负责，严重失实的要实施行政问责。
　　第九条 部门应当加强统计信息化建设，推行并不断完善网上直报系统，积极参与全市统计信息平台建设，实行统计信息资源共享。
　　第十条 部门的综合统计机构或综合统计人员依法履行下列职责：
　　（一）组织开展、综合协调本部门全行业的统计工作，完成国家统计调查、部门统计调查和地方统计调查任务，贯彻执行统计法律法规和统计制度，监督检查统计法律法规、统计制度的实施；
　　（二）制定本部门的统计调查计划、统计调查方案，加强本部门及全行业统计信息化建设和统计基础工作建设；
　　（三）管理本部门的统计资料，负责收集、汇总、审核本部门的统计数据，开展统计分析、统计咨询和统计监测；
　　（四）制定和管理本部门的统计调查项目，负责本部门新建、修改和逾期拟继续执行的统计调查项目的报请审批工作；
　　（五）负责本部门的统计普法工作，组织指导本部门的统计教育和统计干部培训。
　　第十一条 部门统计人员应具备统计从业资格，具备必要的统计业务知识,遵守统计法律法规，坚持实事求是，恪守职业道德。
　　第十二条 部门自主开展统计调查，应当制定统计调查方案或统计调查制度，按照《部门统计调查项目管理暂行办法》以及西安市部门统计调查项目审批办理程序的规定和有关要求，向政府综合统计机构申请审批。
　　调查项目审批工作实行政务公开。
　　第十三条 违反统计法律法规规定制发或超过有效期限的统计调查表为非法统计调查表，政府综合统计机构有权责令改正并予以废止。
　　第十四条 部门应当设置统计原始记录、统计台账，建立健全统计资料的审核、签署、交接、公布、保密、归档等管理制度并实施。
　　第十五条 部门应按要求定期向政府综合统计机构报送本部门及全行业资料：
　　（一）执行国家部门统计调查制度所取得的统计数据,包括:统计年报、定期统计报表、普查和其它一次性调查统计数据等；
　　（二）统计所需的行政记录资料，包括管理和维护基本单位名录库、核算全社会能源消费等所需的行政资料；
　　（三）国民经济核算所需的财务资料、财政资料及其它资料等；
　　（四）《西安市部门统计报表制度》中列明的统计数据和资料；
　　（五）在特殊情况下（如发生重大灾情或不可预料事件）开展的临时性统计调查资料；
　　（六）其它按照政府综合统计机构相关要求报送的资料。
　　向政府综合统计机构报送的统计资料必须经部门统计负责人审核签字、盖部门公章并留存纸介质备查。
　　第十六条 部门对外提供、公布统计资料，应遵循以下原则：
　　（一）部门对外提供和公布统计资料，由各部门统计机构负责归口管理，对其数据负责。
　　（二）部门统计数据与政府综合统计机构调查取得的数据有重复的，应与政府综合统计机构协商取得一致意见后对外公布，并在公布之日起10个工作日内报政府综合统计机构备案。
　　（三）凡部门因工作需要使用本部门以外的统计数据的，应使用政府综合统计机构核定和正式公布的统计数据。
　　（四）部门向国外、境外机构和个人提供部门统计资料、出国携带或对外进行商务谈判使用统计资料，不得违犯《中华人民共和国保密法》、《中华人民共和国统计法》的有关规定。
　　第十七条 各部门应当建立健全行业和部门内部的检查制度，对全行业和部门内部统计工作开展情况进行监督检查，严格执行统计法律法规和部门统计报表制度。
　　第十八条 政府综合统计机构应当采取调研、巡查等方式对部门统计工作情况进行检查，按照有关统计法律、法规、规章对统计违法违纪行为追究责任。
　　第十九条 加强对部门统计工作的考核，定期对部门统计报表制度执行情况及统计数据质量情况进行通报和表彰。
　　第二十条 市中级人民法院、市检察院及中央、省驻西安有关部门组织实施的统计工作，参照本办法执行。
　　第二十一条 本办法自2011年2月27日起施行。