四川省泸州市人民政府


关于印发房地产开发项目资本金管理暂行办法的通知


各区、县人民政府，市级有关部门：
《泸州市房地产开发项目资本金管理暂行办法》已经市政府第36次常务会议讨论通过，现印发你们，请认真遵照执行。

二○○六年十月二十三日



泸州市房地产开发项目资本金管理暂行办法

第一条根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）、国务院《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》（国发〔1996〕35号）、国务院《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2004〕13号）的有关规定，为规范我市房地产开发经营秩序，建立房地产开发投资风险约束机制，制定本办法。
第二条凡在我市城市（含县城）规划区国有土地上进行房地产开发，均适用本办法。
第三条本办法所称房地产开发项目资本金，是指在房地产开发项目总投资中，由投资者认缴的出资额，是投入开发项目的非债务性资金。开发项目资本金包含开发企业已获得并未作抵押的土地使用权和用于开发建设的货币资金。
第四条泸州市规划建设局负责全市房地产开发项目资本金监审管理，各县（含授权的区）建设行政主管部门负责本区县房地产开发项目的资本金审核管理。
第五条开发企业实施房地产开发项目，其资本金必须达到项目总投资的35%及以上。
第六条开发项目资本金采取专户存储、定期解控方式进行监管。资本金按项目进行审定，分期开发的分期审定。转让房地产开发项目，受让方应具有相应开发项目资本金。
第七条开发项目资本金扣除土地使用权，分别按以下标准缴存：
（一）多层60元/m2；
（二）高层120元/m2。
以上标准建设行政主管部门根据开发项目投资成本变化适时调整。
第八条开发项目资本金根据建设进度分阶段解控，具体解控进度和标准为：
（一）工程基础完工验收合格后，解控30%；
（二）工程主体完成总层数的一半后，解控40%；
（三）工程主体结构完工验收合格后，解控20%；
（四）开发项目竣工验收备案后，解控10%。
获得商业银行贷款的开发项目，可在工程基础完工后、银行确定的贷款发放时间前一个月内申请解控资本金的90%。项目竣工验收后，解控资本金的10%。但开发企业应提供获得银行贷款或授信的相关证明材料。
第九条解控的资本金只能用于本项目工程建设，不得挪作他用。挪用资本金一经发现，建设行政主管部门应责令其纠正。在纠正前，停止其后资本金的解控。
第十条主要使用商业银行贷款的开发项目，应将主要贷款银行作为资本金专户存储银行。其他开发项目资本金的专户存储银行由开发企业自行选定。建设行政主管部门核定资本金数额后，开发企业将监管资金存入选定银行，与银行签定《开发项目资本金监控协议》。除主要使用商业银行贷款的开发项目外，由开户银行出具资本金缴存证明和按建设行政主管部门解控通知解控监管资金的承诺；不能承诺的，由建设行政主管部门指定存储银行。违反承诺解控资本金的，主管部门取消其监管资格。
《开发项目资本金监控协议》、资本金缴存证明、资本金解控通知由建设行政主管部门统一制定。
第十一条开发企业在办理《施工许可证》前到建设行政主管部门办理资本金缴存、审查手续。审查完成后，凭《房地产开发项目手册》中签署的审查意见办理《施工许可证》。
第十二条开发企业办理资本金缴存、审查手续，向建设行政主管部门提供下列资料：
（一）建设工程规划许可证；
（二）《房地产开发项目手册》。
第十三条开发企业使用监控资本金，向建设行政主管部门提供下列资料：
（一）建设工程进度完成证明；
（二）《房地产开发项目手册》。
第十四条建设行政主管部门在收到开发企业提出的项目资本金解控申请后，对符合条件的申请，应在5个工作日内办结有关手续。
第十五条开发企业不得提供虚假的资本金证明材料，一经发现，按有关规定予以处罚，记入开发企业和从业人员不良行为记录。未按规定纠正的，对项目予以停缓建。
第十六条本办法自发文之日起30日以后施行。



叶永朝故意杀人案
——刑法第20条第3款应如何理解与适用

最高人民法院刑一庭

　　一、基本案情
　　被告人叶永朝，男，1976年7月30日生。因涉嫌犯故意杀人罪，于1997年2月21日被逮捕，同年5月21日被监视居住。
　　浙江省台州市路桥区人民检察院以叶永朝犯故意杀人罪，向台州市路桥区人民法院提起公诉。
　　台州市路桥区人民法院经公开审理查明：
　　1997年1月上旬，王为友等人在被告人叶永朝开设的饭店吃饭后未付钱。数天后，王为友等人路过叶的饭店时，叶向其催讨，王为友认为有损其声誉，于同月20日晚纠集郑国伟等人到该店滋事，叶持刀反抗，王等人即逃离。次日晚6时许，王为友、郑国伟纠集了王文明、卢卫国、柯天鹏等人又到叶的饭店滋事，以言语威胁，要叶请客了事，叶不从，王为友即从郑国伟处取过东洋刀往叶的左臂及头部各砍一刀。叶拔出自备的尖刀还击，在店门口刺中王为友胸部一刀后，冲出门外侧身将王抱住，两人互相扭打砍剌。在旁的郑国伟见状即拿起旁边的一张方凳砸向叶的头部，叶转身还击一刀，刺中郑的胸部后又继续与王为友扭打，将王压在地上并夺下王手中的东洋刀。王为友和郑国伟经送医院抢救无效死亡，被告人也多处受伤。经法医鉴定，王为友全身八处刀伤，左肺裂引起血气胸、失血性休克死亡；郑国伟系锐器刺戳前胸致右肺贯穿伤、右心耳创裂，引起心包填塞、血气胸而死亡；叶永朝全身多处伤，其损伤程度属轻伤。
　　台州市路桥区人民法院认为：被告人叶永朝在分别遭到王为友持刀砍、郑国伟用凳砸等不法暴力侵害时，持尖刀还击，刺死王、郑两人，其行为属正当防卫，不负刑事责任。依照《中华人民共和国刑法》第12条第1款、第3款、第20条第1款的规定，于1997年10月14日判决如下：
　　被告人叶永朝无罪。
　　一审宣判后，台州市路桥区人民检察院向浙江省台州市中级人民法院提起抗诉，其主要理由是：叶永朝主观上存在斗殴的故意，客观上有斗殴的准备，其实施行为时持放任的态度，其行为造成二人死亡的严重后果。叶永朝的犯罪行为在起因、时机、主观、限度等条件上，均不符合《中华人民共和国刑法》第20条第3款的规定。
　　浙江省台州市中级人民法院经审理认为，叶永朝在遭他人刀砍、凳砸等严重危及自身安全的不法侵害时，奋力自卫还击，虽造成两人死亡，但其行为仍属正当防卫，依法不负刑事责任。依照《中华人民共和国刑事诉讼法》第189条第(1)项的规定，于1998年9月29日裁定如下：
　　驳回抗诉，维持原判。
二、主要问题
　　刑法第20条第3款应如何理解与适用?
三、裁判理由
　　1979年刑法第17条对正当防卫和防卫过当规定得比较抽象、笼统，特别是将防卫过当界定为“超过必要限度造成不应有的危害”，因在实践中缺乏可操作性，致使对正当防卫的限度条件掌握过严，束缚了防卫人正当防卫权的行使，不利于同犯罪行为作斗争。1997年刑法不但完善了正当防卫的概念，进一步明确了防卫过当的行为，而且特别增加了一款，即第20条第3款，规定“对正在进行行凶、杀人、抢劫、强奸、绑架以及其他严重危及人身安全的暴力犯罪，采取防卫行为，造成不法侵害人伤亡的，不属于防卫过当，不负刑事责任”。此款规定使守法的人在受到严重危害人身安全的暴力侵害，采取防卫行为时，可以不必过于顾虑防卫的手段、结果。
　　当前，各种暴力犯罪在一些地方较为猖獗，严重危害了人身安全，也严重破坏了社会治安秩序，刑法这一新的规定有利于鼓励人民群众同严重危及公民人身安全的暴力犯罪作斗争，弘扬正气，震慑犯罪，这是该款立法目的之所在。
　　该款规定不同于一般的正当防卫，我们称之为“特殊防卫”，有人称其为“无限防卫”。它具有以下特点：
　　特殊防卫的前提必须是针对严重危及公民人身安全的暴力犯罪。首先，不法侵害行为是针对人身安全的，即危害公民的生命权、健康权、自由权和性权利，而不是人身之外的财产权利、民主权利等其他合法权益，对其他合法权益的不法侵害行为采取防卫行为的，适用一般防卫的规定。这是特殊防卫区别于一般防卫的一个重要特征。如抢夺所侵犯的客体是财产权利，对抢夺行为进行的防卫则不应当适用特殊防卫。其次，针对人身安全的不法侵害行为具有暴力性，属于犯罪行为。这与一般防卫的只属“不法”性侵害有明显不同。如行凶、杀人、抢劫、强奸、绑架行为，均属严重犯罪行为。应当指出的是，对杀人、抢劫、强奸、绑架应作广义的理解，它不仅仅指这四种犯罪行为，也包括以此种暴力性行为为手段，而触犯其他罪名的犯罪行为，如以抢劫为手段的抢劫枪支、弹药、爆炸物行为，以绑架为手段的拐卖妇女、儿童行为。此外，针对人的生命、健康采取放火、爆炸、决水等其他暴力方法实施侵害，也是具有暴力性的侵害行为。再次，这种不法侵害行为应当达到一定的严重程度。必须是严重危及人身安全，即这种危害有可能造成人身严重伤害，甚至危及生命。对一些充其量只能造成轻伤害的轻微暴力侵害，则不能适用特殊防卫。因此，对“行凶”行为要注意区分危害的严重性程度。该款规定的“行凶”行为仅指严重危及人身安全的非法伤害行为，如使用凶器暴力行凶、有可能致人重伤的伤害行为。
　　根据该款规定，只要符合以上条件，则防卫人采取的防卫手段、造成的结果法律没有限制，即使造成不法侵害人伤亡的，依法也不属防卫过当，不负刑事责任。这是特殊防卫区别于一般防卫在防卫后果上的本质特征。这一规定，是针对这类严重危及人身安全的暴力犯罪具有侵害性质严重、手段凶残的特点作出的。对此类犯罪行为，防卫人往往处于被动、孤立、极为危险的境地，这种情况下，如对防卫人限制过苛，则难以取得制止犯罪，保护公民人身权利不受侵害的效果，亦不利于鼓励人民群众对犯罪行为作斗争。
　　本案中，被告人叶永朝向王为友追索饭款是合理、合法的行为，王为友不但吃饭后不还欠款，在被合理追索欠款后，还寻衅报复滋事，在本案的起因上负有责任。叶永朝虽准备了尖刀随身携带，但从未主动使用，且其是在王为友等人不甘罢休，还会滋事的情况下，为防身而准备，符合情理，并非准备斗殴。斗殴是一种违法行为，其特征是斗殴参加人互相均有非法伤害的故意，双方均属不当行为。本案中，王为友纠集人员到叶永朝所开设的饭店滋事，并持东洋刀向叶永朝左臂、头部砍两刀后，持尖刀反击，其间，向持凳砸自己的郑国伟反击一刀，并在夺过王为友的东洋刀后，停止了反击防卫行为。这表明叶永朝是被迫进行防卫，其在防卫的时间、防卫的对象上均符合法律的规定。
　　叶永朝在防卫行为开始前和开始防卫后，身受犯罪分子凶伤害致伤轻，能否认定王为友等人的行为系“严重危及人身安全的暴力犯罪”?首先，法律并未规定特殊防卫的行为人必须身受重伤、已被抢劫、强奸既遂等才可以进行防卫，因此，叶永朝身受轻伤，足以表明对方侵害的严重暴力性质。其次，防卫的目的恰恰是使行凶、杀人、抢劫、强奸、绑架等暴力犯罪不能得逞，因此，即使防卫人根本没有受到实际伤害，也不应当影响特殊防卫的成立；再次，实施严重暴力犯罪侵犯防卫人的行为客观存在。本案中王为友等人手持东洋刀，且已砍在防卫人身人，如不对其进行更为严重的反击，如何制止其犯罪行为?因此，行为人放任、甚至希望将对方刺伤、刺死，在适用本条款规定时，不应成为障碍。因为叶永朝在受到严重人身侵害的情况下防卫，是法律允许的，具有正义性，虽造成两人死亡的严重后果，但仍符合刑法第20条第3款的规定，故不负刑事责任。一、二审法院的判决、裁定根据从旧兼从轻的原则适用该款规定是正确的。
　　毫无疑问，刑法第20条第3款是人民群众同严重危害人身安全的犯罪行为作斗争的有力武器。但在实际审判业务中，此类案件往往情况复杂、造成的后果严重，因此要注意案件发生的前因后果，把握住正当防卫的正义性这一基本要素，排除防卫挑拨、假想防卫等情况，既要保护人民群众依法维护自己合法权利的行为，又要防止坏人假借防卫而犯罪，以体现刑法本条款的立法原意。