论商品房预售制度的完善/赵研

作者:法律资料网 时间:2024-07-26 05:00:21   浏览:8342   来源:法律资料网
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摘要:我国商品房预售制度是二十世纪末期由香港引入,为促进我国商品房市场繁荣发挥了重要作用,但同时也产生了一些负面影响,如金融风险加剧,消费者权益受侵害等现象。因此,我们还需对如何完善我国商品房预售制度进行深入研究,本文结合我国有关法律法规进行研究和分析,并指出对策和建议,以完善我国的商品房预售制度。
关键词: 预售制度 商品房

随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高,人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖,而是向更高的目标迈进,房子自然成了人们渴求的目标。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深,缺乏房地产法律知识,加之商品房销售管理办法跟进的不及时,结果在购房中引起一连串的法律问题,给购房者带来难以估量的经济损失,因此,我们应当对我国有关法律法规进行研究和分析,并指出对策和建议,以完善我国的商品房预售制度。
一 商品房预售的概念和特征
(一)概念
商品房预售又称做期房买卖,是指房地产开发企业将正在建设中而尚未竣工的商品房预先卖给买房人,买房人交付购房款或者定金,并在以后确定的时间将预售的房屋及所有权转移给买房人的一种法律行为。
(二)特征
1.商品房预售是一种关系复杂的交易行为。
2.商品房预售是一种附期限而且市场风险较大的一种交易行为。
3.我国商品房预售制度存在的缺陷。
二 商品房预售制度存在的问题
商品房预售时,标的物尚不存在,开发商无法即时履行交付房屋的义务。预售作为一种远期交货买卖,由于信息不对称,本身就隐含了一定的缺陷。
(一)商品房预售存在的风险
商品房预售具有履行周期长、标的物尚不确定的特点,是法律关系比较复杂的交易行为。同时,房屋预售制度降低了房地产企业的门槛,部分并不具备开发实力的企业进入市场,破坏了正常的经营秩序。一旦房地产企业投资出现问题,银行和购房人要面临承担较大的金融风险和市场风险。
(二)因监管不到位造成的问题
我国正逐步加快建立并完善商品房预售制度。1994年7月,《中华人民共和国城市房地产管理法》是我国在立法上第一次确认引进商品房预售制度。此后,我国又颁布实施了一系列商品房预售的法律、行政法规、部门规章以及各地方的地方性法规,从总体上看,我国对商品房预售制度是有法可依的,但是从实践看来,这些法律无论是在风险分担机制还是资金运作和监管及违规处罚等方面都存在着一定的缺陷和不足。
(三)商品房预售制度的立法尚不完善
预售登记制度保护了购房者的合法权益,又避免和预防了一些不必要的纠纷,但商品房预售制度并不导致物权的设立与变动,只是使购房者取得了对尚在建的商品房的具有物权性质的期待权,而且我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上备案的意义,并不是一种法律强制性的要求。
三 完善我国商品房预售制度应采取的有效措施
在预售制度中,交易标的有许多不确定因素,使预购人所面临的风险要比现房买卖大得多。并且在预售合同的签约机会上双方力量也难均衡,基于对弱小消费者特别保护和维护社会秩序稳定的目的考虑。我国在预售制度建立健全方面应十分注意这一问题,尽量采取一些较为完善的措施。
(一)实施科学严谨的房地产市场准入制度和退出制度
目前房地产预售出现众多问题的重要原因之一在于缺乏严格的市场准入和退出机制,很多缺乏开发能力的房地产开发企业的涌入,不但给自己的生存埋下隐患,也给银行和消费者带了巨大的风险。
因此我们认为应该建立一个完备的企业信用体系,严厉打击虚假出资等不法行为,并全面实行市场准入制度改革,进一步加强市场的监管,严格把握房地产开发公司的成立条件,保证开发商资力雄厚、信誉良好,以确保房地产开发秩序的稳定,避免一些资信不良者随意进行房地产开发,以抬高商品房预售者准入门槛,将那些实力较弱、融资能力不强的开发企业排挤出市场,实现优胜劣汰,以强化开发企业商业信用,承担商业责任。
(二)建立开发商信息披露制度
在商品房预售中,可以通过特别立法对开发商的“信息披露”作为一项法定义务加以规定。
建议规定最低信息透露制度,最大限度公开信息。有关房屋的合法性事项,开发商调整,有关房屋的优先受偿权、限制抵押等关键信息必须公布。开发商往往以商业秘密为由,把本来应当告知消费者的内容故意隐瞒,比如开发商和承包商的关系,甚至恶意用已售房重复抵押,骗取银行贷款。使有的家庭丧失了平生之所蓄,欲哭无泪。
建议与房产有关的部门合署办公,使所掌握的信息共享,并且把这些信息集中公布,供购房者参阅,防止消费者因信息获知不够或被误导而做出错误决策。对各地段的地价、房屋的基本成本造价,公布一个指导性的价格,以防止房产开发商暴利,逃避税收。同时应当建立健全房屋中介品评制度,建立开发商的质量、信誉、价格,资质评比制度。便于普通消费者选择决策。
(三)建立商品房预售资金的监管制度
对商品房预售资金监管不力已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。建立商品房预售资金的监管制度,对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。应当指定或委托房产评估事务所或会计事务所或工程监理机构进行统一管理。消费者有权对资金的使用去向进行查询,质疑。
并且指定地点集中交易,把预售房纳入成品房一同管理,便于竞价和消费者集中选择。无论是成品还是半成品房,都会涉及到要实地察看,集中交易使消费者显得更强大,也有利于防止国家税收的偷逃。
同时严格贯彻执行国家和地方政府关于房屋预售条件的规定。要普通购房者去审查大量法律文件,既没有必要也难于实现。建议由一个职能部门承担,这既体现了人性化的要求,也是消费者的现实需要。当然,对售房者虽实行多部门立体审查,但消费者只需审查最终审批文件即可。
(四)其他
要加大对商品房预售法律制度的宣传力度,正确理解和适用有关法律法规的立法精神和立法本意。地方各级人民政府,尤其是市、县级政府依法具有房产行政管理和土地行政管理职能的行政执法部门,更应当熟悉和掌握。
并且购房者要签好补充协议。由于正式购房合同不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况,买卖双方往往应根据需要订立补充协议,即通过补充协议对正式合同内容回以修改、补充。根据《中华人民共和国合同法》的规定,“格式条款与非格式条款不一致的,应当采用非格式条款”。所以,补充协议在某种程度上比正式合同更重要。
四 结束语
总而言之,商品房预售制度自实施以来,对房地产业的快速发展、开发企业的资金筹集与项目开发、购房者的利益保证起到了巨大的作用,应当在立法上予以肯定,只有对该制度从多方面进行完善,才能真正保护购房者的利益,抑制开发企业的不法或违约行为,促进房地产市场的健康发展。

参考文献:
〔1〕雷兴虎,蔡科云.中国商品房预售制度的存与废一兼谈我国房地产法律制度的完善[J].法学评论,2008,(1).
〔2〕王美娟.论商品房预售制度的完善[J].法与实践,2009(04).
〔3〕温 杰.浅谈我国商品房预售制度的完善[J].法制与社会,2011(01)(上).
〔4〕吴?t.我国商品房预售制度存在问题及完善对策[J].企业研究,2011(03).


伊犁州产品质量检验所 赵研
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四川省公共安全技术防范管理条例

四川省人大常委会


四川省公共安全技术防范管理条例
  
2009年9月25日四川省第十一届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过


第一章 总  则
  第一条 为了加强公共安全技术防范管理,维护公共安全和社会治安秩序,保护公民人身权益,保护公民、法人及其他组织的财产权益,根据国家有关法律法规的规定,结合四川省实际,制定本条例。
  第二条 四川省行政区域内公共安全技术防范产品的生产、使用和公共安全技术防范系统的设计、安装、使用、维护、运营等活动及其管理,适用本条例。
  第三条 本条例所称公共安全技术防范,是指运用公共安全技术防范产品、公共安全技术防范系统等技术手段,预防、发现、制止违法犯罪和治安事故,维护公共安全和社会治安秩序的活动。
  本条例所称公共安全技术防范产品,是指用于防入侵、防盗窃、防抢劫、防破坏以及防爆安全检查等公共安全所需的特种器材或者设备。
  本条例所称公共安全技术防范系统,是指运用公共安全技术防范产品和其他相关产品所构成的入侵报警系统、视频监控系统、出入口控制系统、防爆安全检查系统等,或者由这些系统为子系统组合、集成的系统或网络。
  第四条 公共安全技术防范产品或者系统的生产、设计、安装、使用等应当遵循合法建设、合理使用和防护适当的原则。
  第五条 县级以上地方人民政府组织领导有关部门实施公共安全技术防范管理工作。
  公安机关是公共安全技术防范工作的主管部门,负责公共安全技术防范工作的规划、管理和监督。
  质量技术监督、安全生产监督、建设、工商、保密等有关行政部门应当在各自的职责范围内开展公共安全技术防范管理工作。
  第六条 公共安全技术防范行业组织应当推动行业自律,规范行业从业行为,维护市场秩序,发挥技术保障和评价服务等方面的作用,配合公安机关等有关部门开展公共安全技术防范管理工作。
  第七条 县级以上地方人民政府应当采取多种方式,宣传普及公共安全技术防范知识,增强全社会的公共安全防范意识,鼓励使用科学管理方法和先进技术设备。
  第八条 公民、法人和其他组织应当自觉增强防范意识,履行防范义务,在公安机关指导下做好公共安全技术防范工作。
第二章 公共安全技术防范产品或者系统的安装范围
  第九条 下列重点单位和重要部位应当由所属单位或者责任单位按照有关技术标准安装公共安全技术防范产品或者系统:
  (一)研制、生产、销售、储存危险物品或者实验、保藏传染性菌种、毒种的单位和武器、弹药的专用存放场所;
  (二)重要的教育、科研、医疗单位以及国家或者省统一考试的命题及试卷印刷、存放场所;
  (三)电信、邮政、金融单位和广播电台、电视台、通讯社等重要新闻单位;
  (四)机场、港口、大型车站等重要交通枢纽,公共交通工具和高速公路、城市快速路、城市主干路的重要路段、路口,地铁、隧道、大型桥梁的重要部位;
  (五)博物馆、纪念馆、展览馆等集中陈列、存放重要文物、资料和贵重物品的场所和重点文物保护单位;
  (六)集中存放重要档案资料的馆、库和重要计算机系统运行及信息储存场所;
  (七)国防科技工业重要产品的研制、生产单位;
  (八)国家重点建设工程的重要部位;
  (九)大型能源动力设施、水利设施和城市水、电、燃气、热力设施的重要部位;
  (十)国家重要物资储备场所、大中型商贸中心和大型农贸市场的重要部位;
  (十一)宾馆、公共文化娱乐场所及体育比赛场馆的出入口、主要通道、客运索道及其他重要部位;
  (十二)县级以上地方人民政府确定的其他治安重点保卫单位的重要部位。
  第十条 国家机关、大型企业、居民住宅区和其他单位的财务室、机要室、档案室、配电室、收银台、出入口等重要部位,根据实际情况安装符合标准的公共安全技术防范产品或者系统。
  第十一条 禁止在他人区域或者宾馆客房、公共宿舍、公共浴室、更衣室、卫生间等涉及他人隐私的场所安装视频音频等监控系统。
  第十二条 任何单位和个人不得擅自在社会公共区域安装公共安全技术防范产品和系统,确需安装的,应当向所在地公安机关申请批准。
  第十三条 在社会公共区域安装公共安全技术防范视频监控系统的,所属单位或者责任单位要有标识。
  第十四条 安装、使用公共安全技术防范产品或者系统不得危害国家安全、泄露国家秘密、损害公共利益;不得泄露或者违法使用用户和他人的信息;不得非法获取他人商业秘密、侵害他人隐私及其他合法权益。
第三章 公共安全技术防范产品管理
  第十五条 公共安全技术防范产品的管理实行工业产品生产许可证制度、安全认证制度。
  对未能纳入工业产品许可证制度、安全认证制度管理的公共安全技术防范产品,符合国家相关规定条件的,可以实行生产登记制度。
  对同一类公共安全技术防范产品的管理,不重复适用上述三种制度。
  实行工业产品生产许可证制度和安全认证制度的公共安全技术防范产品的管理,按照国家有关规定执行。
  第十六条 企业申请公共安全技术防范产品生产登记的,应当提交下列材料向所在市(州)公安机关提出申请,由省级公安机关批准:
  (一)生产登记申请书;
  (二)营业执照、组织机构代码证和法定代表人身份证明复印件:技术人员职称证复印件;
  (三)符合法定要求的产品生产标准、使用说明书;
  (四)产品质量保证体系、售后服务措施文件;
  (五)具备相应资质的检验机构出具的符合国家规定的检验报告。
  第十七条 市(州)公安机关自收到申请之日起15日内完成初审,初审合格的,报省级公安机关审批。省级公安机关在7日内完成审查,审查合格的发放生产登记批准书;审查不合格的做出不批准决定,书面说明理由通知申请人。
  第十八条 公共安全技术防范产品的生产应当执行相关产品质量标准。有下列情形之一的,禁止生产、安装、使用:
  (一)不符合产品质量标准;
  (二)无企业产品质量检验合格证;
  (三)无生产许可证、无安全认证证书和认证认可标识、无生产登记批准书之一的。
  省级公安机关应当定期将生产、安装公共安全技术防范产品单位的备案名录向社会公布。
第四章 公共安全技术防范系统管理
  第十九条 公共安全技术防范系统的设计、安装、验收应当符合有关国家标准、行业标准和地方标准。
  第二十条 应当安装公共安全技术防范系统的新建、改建、扩建建设工程,建设单位应当将公共安全技术防范系统与建设工程综合设计、同步施工、独立验收。
  第二十一条 新建、改建、扩建建设工程需要安装公共安全技术防范系统的,其设计方案应当报县级以上公安机关审核。审核不合格的,不得施工。公共安全技术防范系统的竣工验收应当由建设单位会同公安机关共同组织。验收不合格的,责令限期整改。
  前款规定以外的其他需要安装公共安全技术防范系统的,其设计方案应当报县级以上公安机关审核,并由所属单位或者责任单位会同公安机关共同组织竣工验收。
  第二十二条 安装公共安全技术防范系统的单位,应当具备同公安机关联网的条件。因公共安全需要,可以与公安机关相关设备、系统进行系统链接。
  第二十三条 对公共安全技术防范系统按照国家和省规定实行分级管理。
  第二十四条 从事公共安全技术防范系统设计、安装、维护、运营的单位应当到县级以上公安机关备案,并接受公安机关按照国家有关规定进行的监督管理。
  省外单位进入本省开展公共安全技术防范系统的设计、安装、维护、运营活动的,应当向省级公安机关备案。
  受理备案的公安机关应当及时将审查合格的从事公共安全技术防范系统设计、安装、使用、维护和运营的单位列入备案名录,并定期向社会公布。
  第二十五条 公安机关应当对公共安全技术防范系统的设计、安装、使用、维护和运营的情况进行监督检查,落实公共安全技术防范责任,指导开展公共安全技术防范工作。
  第二十六条 公共安全技术防范系统的设计、安装、维护、运营资质证书不得伪造、涂改、出租、出借和转让。
  第二十七条 不得安排有下列情形之一的人员从事公共安全技术防范系统的设计、安装、维护、管理:
  (一)无民事行为能力或者限制民事行为能力的;
  (二)有故意犯罪记录或者有违法行为不宜从事公共安全技术防范工作的。
  第二十八条 公安等司法机关使用、调取相关公共安全技术防范系统的信息资料应当依照法定程序进行,公民、法人及其他组织应当如实提供。
  为了国家利益、社会利益,在紧急情况下,公安机关可以依法直接使用相关的公共安全技术防范系统,也可以将该系统接入公安机关指定的公共安全技术防范系统。
  第二十九条 公共安全技术防范系统的使用管理单位应当履行下列义务:
  (一)制定公共安全技术防范系统的使用、保养、维护、更新制度;
  (二)确定专门人员负责公共安全技术防范系统使用,并实行使用登记制度;
  (三)保障公共安全技术防范系统的正常运行;
  (四)按照规定对投入使用的公共安全技术防范系统进行定期合格评定;
  (五)建立信息资料管理制度,保证信息资料的真实性和完整性并对有关信息资料采取保密措施;
  (六)建立健全值班制度和紧急处置预案。
  第三十条 任何单位和个人不得有下列行为:
  (一)破坏公共安全技术防范系统的运行程序和记录以及隐匿、毁弃系统采集的信息资料;
  (二)擅自改变公共安全技术防范系统的主要用途和范围;
  (三)泄露公共安全技术防范系统的秘密以及买卖、散发、非法播放公共安全技术防范系统采集的信息资料;
  (四)利用公共安全技术防范系统侵犯他人隐私以及其他合法权益。
  第三十一条 公共安全技术防范系统的设计、安装、使用、维护单位应当妥善保管系统图纸和其他信息资料,建立资料档案,承担保密义务,对员工进行业务培训和保密培训。
第五章 法律责任
  第三十二条 有下列行为之一的,由颁发资质证书的机关撤销公共安全技术防范系统设计、安装、维护、运营资质证书:
  (一)提供虚假材料取得资质证书的;
  (二)出租、出借和转让资质证书的;
  (三)承建系统工程出现质量问题造成严重后果的;
  (四)单位及主要管理、技术人员有严重违法、违规行为不宜再从事公共安全技术防范系统设计、安装、维护、运营的;
  (五)法律、法规规定的其他情形。
  第三十三条 有下列行为之一的,由县级以上公安机关责令限期改正;拒不改正的,对单位处以1万元以上3万元以下罚款,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以1千元以上3千元以下罚款:
  (一)应当安装公共安全技术防范产品或者系统,拒不安装的;
  (二)公共安全技术防范系统的设计方案未经论证或者论证未通过、系统未经验收或者验收不合格即投入使用的;
  (三)投入使用的公共安全技术防范系统未按规定进行定期合格评定的。
  第三十四条 违反本条例第十一条规定的,由县级以上公安机关责令改正;拒不改正的,予以强制拆除,对单位处以1万元以上3万元以下罚款;对个人处以1千元以上3千元以下罚款。
  第三十五条 违反本条例第十二条规定的,非法安装、使用公共安全技术防范产品或者系统的,由县级以上公安机关责令改正;拒不改正的,予以强制拆除,可并处2千元以下罚款。
  第三十六条 违反本条例第二十四条规定,从事公共安全技术防范系统的设计、安装、维护、运营,由县级以上公安机关责令改正并没收违法所得;拒不改正的,处以1万元以上3万元以下罚款。
  第三十七条 违反本条例第二十七条规定的,由县级以上公安机关责令改正。
  第三十八条 违反本条例第二十九条规定的,由县级以上公安机关予以警告,责令限期改正;逾期不改正或者造成一定危害后果的,对单位处以3千元以上1万元以下罚款;对主要责任人员和其他直接责任人员处以5百元以上3千元以下罚款。
  第三十九条 违反本条例第三十条规定的,由县级以上公安机关予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,对单位处以2万元以上5万元以下罚款,对主要责任人员和其他直接责任人员处以2千元以上5千元以下罚款。
  第四十条 公安机关及其工作人员有下列行为之一的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
  (一)违反规定颁发公共安全技术防范产品生产登记批准书;
  (二)指定公共安全技术防范产品生产单位或者公共安全技术防范系统的设计、安装、维护单位;
  (三)参与公共安全技术防范企业经营活动或者利用职权牟取不正当利益;
  (四)其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为。
  第四十一条 违反本条例规定,法律、行政法规已经作出行政处罚规定的,从其规定。
  违反本条例规定应当承担其他行政责任、民事责任和刑事责任的,按照有关法律、行政法规的规定处理。
第六章 附  则
  第四十二条 本条例自2010年1月1日起施行。


国务院办公厅关于调整国务院扶贫开发领导小组组成人员的通知

国务院办公厅


国务院办公厅关于调整国务院扶贫开发领导小组组成人员的通知

国办发〔2013〕63号



各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
  根据国务院机构设置及人员变动情况和工作需要,国务院对国务院扶贫开发领导小组组成人员作了调整。现将调整后的名单通知如下:
  组 长:汪 洋  国务院副总理
  副组长:丁学东  国务院副秘书长
      范小建  扶贫办主任
      贾廷安  总政治部副主任
      唐仁健  中央农办副主任
      杜 鹰  发展改革委副主任
      戴均良  民政部副部长
      胡静林  财政部部长助理
      余欣荣  农业部副部长
      刘士余  人民银行副行长
  成 员:宋 涛  外交部副部长
      鲁 昕  教育部副部长
      张来武  科技部副部长
      苏 波  工业和信息化部副部长
      罗黎明  国家民委副主任
      邱小平  人力资源社会保障部副部长
      张少农  国土资源部副部长
      周 建  环境保护部副部长
      仇保兴  住房城乡建设部副部长
      翁孟勇  交通运输部副部长
      矫 勇  水利部副部长
      李金早  商务部副部长
      项兆伦  文化部副部长
      王培安  卫生计生委副主任
      徐福顺  国资委副主任
      聂辰席  新闻出版广电总局副局长
      张为民  统计局副局长
      张建龙  林业局副局长
      王志发  旅游局副局长
      黄守宏  国研室副主任
      刘 琦  能源局副局长
      郭浩达  农业银行副行长
      戴公兴  供销合作总社理事会副主任
      王瑞生  全国总工会书记处书记
      汪鸿雁  共青团中央书记处书记
      崔 郁  全国妇联书记处书记
      贾 勇  中国残联副理事长
      谢经荣  全国工商联副主席
  范小建同志兼任国务院扶贫开发领导小组办公室主任。


                          国务院办公厅
                          2013年6月27日