对房屋买卖中利用“买卖不破租赁”进行欺诈的规避/吕明臣

作者:法律资料网 时间:2024-06-29 05:04:28   浏览:9217   来源:法律资料网
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对房屋买卖中利用“买卖不破租赁”进行欺诈的规避

吕明臣


  “人性本善”还是“人性本恶”素来都一个有争论的哲学命题,但现实生活中欺诈无处不在已成为人们的一个共识。

  请看实例:甲为贪图享乐的无业游民,手中仅有一套父母留给他的住房。为了多搞点“零用钱”花,甲绞尽脑汁终于想出了一条妙计。甲先将自己的房子租给了乙,租期20年,租金40万。后甲又将该房卖给了丙,价款40万,办理了过户手续。这样,甲仅拿出一套价值40万的房子,却得到了80万的收益,真是绝顶聪明的“高手”啊!问题是,根据“买卖不破租赁”的法律规则,乙的承租权受到法律保护,丙无权在乙20年的承租期间内使用该房屋。甲隐瞒该房屋已出租的事实而将其卖给不知情的丙,对丙构成了无情的欺诈!

  买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。比如《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第11条对此的规定为:“租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。《民通意见》119条也有类似规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效。根据此规则,房屋租赁合同不仅具有债权效力,更具有了物权效力!

  丙有了房屋的所有权,却不能对其使用,此时丙极为懊恼,欲请律师为其维护权益。笔者认为丙有两条路可以选择:一是起诉甲违约,要求甲赔偿损失;二是起诉甲构成欺诈,要求解除合同,返还本金及利息。从表面上看甲似乎维权有道,而事实是甲为远亲近邻所公认的“败家子”,甲所得的80万元早以被挥霍一空。甲根本就无力赔偿损失或是返还本金及利息!

  因甲的欺诈,丙蒙受重大损失。有人可能会说,丙太傻,这么一大笔交易,请个律师把把关就不会被骗了。实际上,丙买房过程中有律师的全程陪同!问题是,甲与乙的房屋租赁合同并未进行任何的登记或公示,即使是律师也无从查知!

  《城市房地产管理法》第54条规定:房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同那个,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、维修责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。此处的登记仅为备案性质而无其他法律效力,造成了现实中大量的房屋租赁合同都没有办理登记,从而也就催生了大量的“甲”来钻法律的空子,屡屡欺诈得手。

  笔者认为,规避此欺诈的一个可行方案是:通过立法,将经过登记备案的房屋租赁合同赋予其物权效力,而没有经过登记备案的房屋租赁合同则仅具有债权效力。如此一来,要想取得物权效力,使用“买卖不破租赁”规则,就必须对房屋租赁合同进行登记;而没有经过登记,则仅具有对内效力即债权效力,不具有对外效力,不能适用“买卖不破租赁”规则。这样,消费者在买房时就可以去房屋租赁合同登记备案机关查询相关房屋的出租情况,从而有效避免此类欺诈的发生。


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乌鲁木齐河河道管理条例

新疆维吾尔自治区人大常委会


乌鲁木齐河河道管理条例
新疆维吾尔自治区人大常委会


(1997年7月10日乌鲁木齐市第十一届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过 1997年10月11日新疆维吾尔自治区第八届人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准 1997年11月9日起施行)

第一章 总 则
第一条 为加强乌鲁木齐河河道管理,保障城市防洪安全,发挥河道的综合效益,根据《中华人民共和国河道管理条例》和《新疆维吾尔自治区河道管理条例》及有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的乌鲁木齐河河道。
第三条 开发利用乌鲁木齐河河道应当全面规划,服从防洪总体安排。
第四条 乌鲁木齐市人民政府水行政主管部门是本市行政区域的河道主管机关,依法对乌鲁木齐河河道实施统一管理。

市、县(区)人民政府有关主管部门依照各自的职责分工,协助河道主管机关实施河道管理。
第五条 一切单位和个人都有保护乌鲁木齐河河道堤防安全和参加防汛抢险的义务。
对在河道管理和防汛抢险中做出显著成绩的单位和个人,市人民政府应给予表彰、奖励。

第二章 管理范围
第六条 乌鲁木齐河河道管理范围:
(一)从源头依连哈比尕尔山天格尔峰胜利达坂一号冰川起,至青年渠二十九公里退水闸,以两侧岸坎为界,无岸坎的以历史最高洪水位为界;
(二)青年渠二十九公里退水闸经乌拉泊水库至兰新铁路桥和青年渠二十九公里退水闸至兰新铁路桥的老河床,以两侧岸坎为界;
(三)兰新铁路桥至红雁池电厂铁路桥,两侧以设计洪水位线为界;
(四)红雁池电厂铁路桥至新医路口,两侧以防洪堤或防洪界桩外侧的护堤地为界;
(五)新医路口至卡子湾一孔铁路桥两侧以防洪界桩外侧的护堤地为界;
(六)卡子湾一孔铁路桥至米泉小水渠,两侧以规划的堤防外侧边界线为界。
第七条 乌鲁木齐河河道的管理范围和护堤地宽度的具体界线,由市水行政主管机关依法报市人民政府批准后,立标定界,予以公布。

第三章 河道管理
第八条 在河道管理范围内,水域和土地的利用,应当服从河道行洪、输水、安全等要求。滩地的利用,由河道主管机关会同规划、土地、城建、环境保护、园林等有关管理部门依法制定规划,报市人民政府批准后实施。
第九条 修建通过或跨越河道的各类地面和地下工程,建设单位在立项前须征得河道主管机关同意后,方可按照基本建设程序办理审批手续。
建设项目批准后,建设单位应将施工安排书面告知河道主管机关,并严格按照批准的建设方案进行施工。
工程竣工后,经河道主管机关依据国家防洪标准验收合格后,方可使用,并服从河道主管机关的防洪安全管理。
第十条为 保护河道安全,禁止从事下列活动:
(一)非法占用护堤地;
(二)修建围堤、阻水渠道、阻水道路等设施,弃置阻碍行洪的固体废弃物,种植阻碍行洪的林木或作物(护堤、护岸林木除外);
(三)在堤防和护堤地建房、挖坑、扒口、掘草皮、打井、开渠、爆破、钻探、葬坟、存放物料、开采地下资源;
(四)损毁堤防、护岸、闸堤等水工程建筑和防汛设施,水文监测和测量设施、河岸地质监测设施以及通讯、照明设施;

(五)在河道管理范围内的青年渠二十九公里防洪堤、乌拉泊水库至卡子湾一孔桥段采砂、采石、取土、建房以及开展集市贸易;
(六)非管理人员操作河道涵闸闸门。
第十一条 在河道管理范围内从事下列活动,必须报经河道主管机关批准;涉及其他有关部门的,由河道主管机关会同有关部门批准:
(一)采砂、采石、取土、淘金;
(二)爆破、钻探;
(三)在河道滩地存放物料、修建厂房或其它建筑设施;
(四)在河道滩地开采地下资源及进行考古发掘。
第十二条 河道管理范围内的快速路、城市供排水工程设施应服从河道主管机关的防洪安全管理。
城市道路行政主管机关依法负责河道管理范围内河滩快速路的管理。
城市供排水行政主管机关依法负责河道管理范围内城市供排水工程设施的管理。
第十三条 河道管理范围内的阻水障碍物,按照谁设障谁清除的原则,由河道主管机关提出清障计划和实施方案,市防汛抗洪指挥机构责令设障者限期清除,逾期不清除的,由市防汛抗洪指挥机构组织强行清除并由设障者承担全部清障费用。
第十四条 因建设工程的需要,在河道管理范围内临时破堤开口的,须经河道主管机关批准,并按规定的期限和标准修复或承担维修所需费用。
第十五条 河道主管机关应会同有关部门加强河道管理范围内环境卫生的管理,保持河道整洁卫生。’
第十六条 河道堤防的防汛岁修费,由河道主管机关做出计划,报市财政部门,列入年度财政预算。
第十七条 对受益范围明确的堤防和排涝等工程设施,河道主管机关可以向受益的工商企业等单位依法收取河道工程修建维护管理费。
第十八条 经批准在河道管理范围内从事采砂、取土、淘金及临时占用滩地的,应向河道主管机关交纳管理费。
第十九条 河道主管机关收取的费用用于河道堤防工程建设、管理、维修和设施的更新改造,结余资金可连年结转使用,任何部门不得截取或者挪用。

第四章 法律责任
第二十条 任何单位和个人,凡对河道水工程设施造成损坏的,由责任者负责修复或承担维修费用;造成河道淤积的,由责任者负责清淤或承担清淤费用。
第二十一条 违反本条例,有下列行为之一的,河道主管机关除责令纠正其违法行为、赔偿损失、采取补救措施外,可视其违法损害情节,分别给予警告、一万元以下的罚款、没收非法所得的处罚。对有关责任人员,由其所在单位或者上一级主管机关给予行政处分:
(一)修建围堤、阻水渠道、阻水道路等设施,弃置阻碍行洪的固体废弃物,种植阻碍行洪的林木或作物的(护堤、护岸林木除外);
(二)在提防和护堤地建房、挖坑、扒口、掘草皮、打井、开渠、爆破、钻探、葬坟、存放物料、开采地下资源的;
(三)损毁堤防、护岸、闸坝等水工程建筑和防汛设施、水文监测和测量设施、河岸地质监测设施以及通讯照明设施的;

(四)在河道管理范围内的青年渠二十九公里防洪堤、乌拉泊水库至卡子湾一孔桥段采砂、采石、取土、建房以及开展集市贸易的;
(五)在河道管理范围内未经批准或者不按河道主管机关批准的作业范围和方式爆破、钻探的;
(六)未经批准,在河道滩地开采地下资源、考古发掘、存放物料和修建房屋、市场及其他设施的;
(七)未经批准或者未按国家防洪标准、工程安全标准整治河道或者修建水工程建筑物和其他设施的。
第二十二条 在河道管理范围内,未经批准或者不按批准的作业范围和方式采砂、取土、取石、淘金的,河道主管机关除责令其恢复河道原状外,没收违法所得,并视情节轻重处以三千元以下罚款。
第二十三条 违反本条例应当受到处罚的其他行为,依照有关法律、法规的规定予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十四条 阻碍河道主管机关工作人员履行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》给予处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十五条 河道主管机关的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或者上一级主管机关给予行政处分。构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
第二十六条 当事人对处罚决定不服的,可在接到处罚决定书之日起十五日内,向做出处罚决定机关的上一级机关申请复议。对复议决定不服的,可在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可在接到处罚决定书之日起十五日内直接向人民法院起诉。当事人逾期不申
请复议,也不起诉,又不履行处罚决定的,由做出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第五章 附 则
第二十七条 本条例具体应用中的问题,由市人民政府负责解释。
第二十八条 本条例自公布之日起施行。



1997年11月9日

关于印发《浙江省发展新型墙体材料专项补助(贴息)资金管理办法》的通知

浙江省财政厅


关于印发《浙江省发展新型墙体材料专项补助(贴息)资金管理办法》的通知
浙财建字[2004]123号


现将《浙江省发展新型墙体材料专项补助(贴息)资金管理办法》印发给你们,请遵照执行。

为做好2004年浙江省发展新型墙体材料专项补助(贴息)资金申报工作,现将有关事项通知如下:

一、2004年省财政统筹安排省发展新型墙体材料专项补助(贴息)资金250万元。

二、申报范围: 技术含量高、生产工艺先进、符合产业规模的非粘土类墙体材料产品的生产企业,列入省级新墙材示范线的生产企业优先;应用工程项目单体建筑面积1万平方米以上,小区建筑总面积5万平方米以上,全部使用非粘土类墙体材料,且已完成主体工程建设,建筑节能示范项目优先(单体建筑面积3000平方米以上);科研项目必须是非粘土类墙材科研、试制项目。

三、符合申报条件的单位按本办法规定向属地财政、新型墙体材料办公室(以下简称新墙办)申报。

四、申报截止时间为2004年11月20日,逾期不再受理。

五、各级财政部门、新墙办和省级有关单位应按照本通知要求,密切配合,认真做好专项补助(贴息)资金的申报和审核工作。

联系人:省财政厅经建处 何喜平,0571-87058453;

省新墙办 吕海燕,0571-88385815。

附件:浙江省发展新型墙体材料专项补助(贴息)资金管理办法



二○○四年十一月一日



附件:

浙江省发展新型墙体材料专项

补助(贴息)资金管理办法


为充分发挥新型墙体材料专项基金的导向作用,促进全省新型墙体材料的生产和应用,根据《浙江省新型墙体材料专项基金征收和使用管理实施意见》(浙财综字〔2004〕42号)和财政财务管理的有关规定,特制定本办法。

一、本办法所称专项补助(贴息)资金是省财政每年统筹安排用于发展新型墙体材料的专项资金,主要用于对全省发展新型墙体材料起重要作用的生产项目;具有推广价值且墙体全部采用新型墙体材料的应用工程项目;符合本省新型墙体材料发展规划要求而研制开发的新产品、新工艺、新设备等科研项目。

二、申请专项补助(贴息)的单位应当具备以下基本条件:

1.在浙江省行政区域范围内注册,具有独立法人资格;

2.产品经认定(生产企业);

3.有健全的产品质量保证体系(生产企业);

4.有示范作用及推广应用价值(应用项目);

5.在开发、应用技术研究领域已取得相关的成果(科研项目);

6.其他应具备的条件(在每年的申报通知中确定)。

三、符合上述条件的单位申请专项补助(贴息)资金时提供以下资料 :

生产企业:申请报告(写明企业新墙材产品开发及生产经营情况,产品生产工艺及技术情况);企业工商营业执照。

应用项目:申请报告;项目初步设计批复或经有关部门论证的方案;施工图纸;项目主体完工墙体粉刷前照片。

科研项目:申请报告;项目可行性研究报告,科研成果报告及鉴定证书。

四、申请单位在规定时间向属地财政部门、发展新型墙体材料办公室(以下简称新墙办)申请填报《浙江省发展新型墙体材料专项补助(贴息)资金申报表》(见附1),由当地财政部门、新墙办审核并签署意见,同时附有关申报资料(装订成册、盖章),送各市财政部门和新墙办汇总后(见附2),联合上报省财政厅和省新墙办;省属单位直接向省财政厅和省新墙办报送。

五、各市、县(市)财政部门应将省级财政下达的专项补助(贴息)资金及时、足额地拨付到项目单位。任何部门和单位不得截留、挤占和挪用专项资金。

六、专项补助资金使用单位,应严格按规定用途专款专用,并按照现行的财务会计制度进行专项核算。

七、各级财政部门和新墙办要加强对有关单位专项补助资金使用情况的监督检查,切实提高资金使用效益。发现有弄虚作假或擅自改变用途的,除全额追缴专项补助资金外,取消今后申报该专项资金资格并予以通报。

八、本办法由省财政厅会同省新墙办负责解释。

九、本办法自发文之日起实施。


附:1.浙江省发展新型墙体材料专项补助(贴息)资金申报表(略)

2 2.浙江省发展新型墙体材料专项补助(贴息)资金汇总表(略)