“电子证据”概述/兰绍江

作者:法律资料网 时间:2024-07-16 00:14:17   浏览:9925   来源:法律资料网
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“电子证据”概述
兰绍江

今年4月1日,《中华人民共和国电子签名法》开始实施,开创了我国电子证据专门立法的先河,也标志着我国法制适应现代化建设的新的里程。电子证据在我国还属于较新的事物,为此,本人综合若干资料编撰此文,介绍电子证据的几个问题,供初学者入门。
一、“电子证据”定义
随着计算机和网络技术的普及,电子商贸活动和其他许多基于网络的人际交往大量出现,电子文件已经成为传递信息、记录事实的重要载体。在这些方面一旦发生纠纷或案件,相关的电子文件就成为重要的证据。电子证据(Electronic Evidence)就是被作为证据研究的、能够证明案件相关事实的电子文件。  
“电子文件”(Electronic Records)定义为:“基于电子技术生成、以数字化形式存在于磁盘、磁带等载体,其内容可与载体分离,并可多次复制到其他载体的文件。”这个定义表述了“电子文件”的三个基本特征:①数字化的存在形式;②不固定依附特定的载体;③可以多次原样复制。
“电子文件”可以分为:1)字处理文件:通过文字处理系统形成的文件,由文字、标点、表格、各种符号或其他编码文本组成。不同类型的文字处理软件生成的文件不能兼容(如Word和WPS),使用不同代码规则形成的文件也不能直接读取。所有这些软件、系统、代码连同文本内容一起,构成了字处理文件的基本要素。2)图形处理文件:由计算机专门的软件系统辅助设计或辅助制造的图形数据,通过图形人们可以直观地了解非连续性数据间的关系,使得复杂的信息变得生动明晰。3)数据库文件:由若干原始数据记录所组成的文件。数据库系统的功能是输入和存储数据、查询记录以及按照指令输出结果,它具有很高的信息价值,但只有经过整理汇总之后,才具有实际的用途和价值。4)程序文件:计算机进行人机交流的工具,软件就是由若干个程序文件组成的。5)影、音、像文件:即通常所说的“多媒体”文件,通常经过扫描识别、视频捕捉、音频录入等综合编辑而成。
信息技术的发展,使文件趋向形式的多元化,往往在一种文件形式中又包含其他文件形式的链接功能,这就是超文本或复合文本文件。复合文本文件通过作者定义的链接,使读者可以在各种软件形成的文件交叉路径之间浏览。
   当这些电子文件在诉讼中作为证据使用时就是电子证据,例如在电子商务中的电子合同、电子提单、电子保险单、电子发票等;电子证据的证据形式还包括电子文章、电子邮件、光盘、网页、域名等。
   二、“电子证据”的法律定位
对于电子证据的法律定位,即它归属于哪一类证据,法学界尚在讨论,主要观点有如下四种:
  第一、认为电子证据应当归属于 “视听资料”。理由是:电子证据的内容必须在计算机等终端上以图形、数字、符号等形式显示,其使用的存储介质(电磁介质)、再现载体(电子设备)以及表现形式(文字、声音和图象的结合)均与“视听资料”的特点相同。因此可以对“视听资料”进行“扩张式解释”来涵盖电子证据。
第二、认为电子证据应归属于“书证”。理由是:根据《中华人民共和国合同法》第11条规定:“书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式”,已经将“数据电文”这一典型的电子证据形式纳入了“书面形式”范围,实际上已经在立法上明确了电子证据的法律地位。若将电子证据归入“视听资料”一类,将直接影响电子交易的效率或者信任程度。
第三、有学者认为,电子证据既不属于书证,也不属于视听资料,而是独立存在的一种新的证据类型,应当作为单独序列证据。理由如下:
a)电子证据与书证在性质上有着巨大的区别。从载体看,书证中的文字、符号、图形等直接存在于可见载体之上并能直观地显示;而电子证据则以模拟和数字信号形式存在于磁性载体之上,不经过一定的技术手段不能直接显现。两者的储存方式与再现方式都有区别。从特性看,书证具有不易篡改、保真性较好的特点,一旦被涂改很容易被发现;而电子证据易被删改和复制,且不留痕迹、难以恢复。因此,书证具有较强的证明力,一般可作为原始的、直接的证据使用;而电子证据证明力相对较弱,大多只能作为间接证据使用。
b)电子证据与视听资料在内涵和外延上不能重合。视听资料是通过影像和声音表现、以视觉和听觉来直接感知的。其中声音是通过单一媒体来表现的,影像既有单一媒体形式,也有复合媒体形式。而电子证据则具有多媒体性质,这是其他视听资料所不具备的特点。从这点来看,视听资料不能涵盖电子证据,而电子证据却可以包容视听资料。
c) 建议以电子证据取代视听资料,与书证、物证、证人证言、当事人陈述、鉴定结论、勘验笔录并列,作为一种独立证据系列。理由:诉讼法将证据分为七类,把视听资料与书证、物证等证据并列,是因为当时对电子证据认识有限;随着对电子证据的深入认识,它在证据体系中具有明显区别于其他证据的特点,理应有其独立的位置,以适应时代发展和现代法学的需要,加强电子证据的法律地位,促进电子证据的科学、规范使用。
第四、还有学者认为,不能将电子证据简单地归入哪一类证据,电子证据只是证据的表现形式,我国诉讼法规定的七类证据都有可能以电子证据的形式出现;如:电子书证(电子合同)、电子物证(如侵入计算机系统犯罪时留下的“痕迹”)、电子笔录等。
  三、“电子证据”的特性
作为一类新型的证据,电子证据具有自身的几个基本特性:
1、技术依赖性。电子证据的形成与存在必须依赖于现代电子技术设备和技术手段而实现;电子证据的调取与再现也必须借助一定的技术设备、通过一定的技术手段来实现。
2、形式复合性。电子证据更多地表现为多媒体形式,集文本、影像、声音等多种形式于一身,在信息的表达上更为丰富、生动。
3、储存与传递的隐蔽性。电子证据以电磁等形式存在于介质之上,它占位和传递的实体是电磁波和二进位数据编码,肉眼无法直接感受这些无形的信号,只有经专门的设备和技术才能显示为肉眼可见的形态。
4、易于变造性。保存于磁性介质上的电子证据是可擦写的数据,在存储、传输和使用过程中,极易遭到截取、篡改、删除等破坏,且可不留痕迹(有人称此为“脆弱性”)。
正因为电子证据的隐蔽性和易于遭到篡改,给证据的审查、认定带来难度,所以一般认为其证明力相对低下。而且对于电子证据来说,“原件”不能为肉眼所见,当它以某种方式显示出来时,已经失去了原件的属性,案件当事人提交的只能是复制品,是“传来证据”。这也影响到电子证据的证明力。
四、“电子证据”证明力的认定
我国诉讼法规定,任何证据都必须经过查证属实,才能作为认定事实(定案)的根据。提交法庭的电子证据是否具有证明力,同样要经过调查后才能认定。
从证据学原理来讲,某一证据要保证其真实可靠,必须在其运行的各个环节都有辅助证据加以证明,即构成证据锁链。一般来说,电子证据需要审查的环节包括以下几个方面:
   ①审查电子证据的生成环节:电子证据是否是在正常的活动中按常规程序生成的;生成电子证据的系统是否曾被非法人员控制;系统的维护和调试是否处于正常状态;生成电子证据的程序是否可靠;人工录入电子证据时,录入者是否被有效地监督并按照严格的操作程序合法录入等。这些因素都会影响生成的电子证据的真实可靠性,所以在认证时应一一加以分析判断。
   ②审查电子证据的存储环节:存储电子证据的方法是否科学;存储电子证据的介质是否可靠;存储电子证据的人员是否公正、独立;存储电子证据时是否加密;所存储的电子证据是否会遭受未经授权的接触等等。
③审查电子证据的传送环节:经过网络传递、输送的电子证据,其间的任何一个环节都可能发生信息丢失、改变,从而降低电子证据的证明力。因此认证时要调查分析传递、接收电子证据时所用的技术手段或方法是否科学、可靠;传递电子证据的“中间人”(如网络运营商等)是否公正;电子证据在传递的过程中有无加密措施、有无可能被非法截获等。
   ④审查电子证据的收集环节。电子证据是由谁收集的,收集证据者与案件有无利害关系;收集电子证据的过程中是否遵守了法律的有关规定;收集、提取电子证据的方法(如备份、打印输出等)是否科学、可靠;收集者在对证据进行重组、取舍时是否客观公正,所采用的方法是否科学可靠等等。
⑤电子证据是否被删改过。法官可以指派或聘请具有专门技术知识的人对证据进行鉴定。若将电子证据与其曾经由第三方保留的原件或备份进行比较核实,则是实践中可行的捷径。所以,事先公证无疑是最有效的措施;北京市高级人民法院颁行的《关于办理各类案件有关证据问题的规定(试行)》规定:“用有形载体固定或者表现的电子数据交换、电子邮件、电子数据等电脑贮存资料的复制件,其制作应经公证或者经对方当事人确认后,才具有与原件同等的证明力。”
以上的审查实际包含了对电子证据完整性的认定。
  完整性(Integrality)是考察电子证据证明力的一个特殊指标。完整性共有两层意义:一是电子证据本身的完整性,指数据内容保持完整和末予改动(不包括不影响内容完整性的一些必要的技术添加);二是电子证据所依赖的计算机系统的完整性,主要表现为:第一,记录该数据的系统必须处于正常的运行状态;第二,在正常运行状态下,系统对相关过程必须有完整的记录;第三,该数据记录必须是在相关活动的当时或即后制作的。计算机系统的完整性实际上同电子证据的完整性密切相关,前者是为了保证后者而设置的一项标准。
从理论上讲,电子证据所遭到的篡改往往是难以察觉的,如果一味强调举证方必须证明其真实可靠,有时是过于苛求的;因此对电子证据可靠性的认定可以转向对相关否定因素的排除,如果电子证据所依赖的计算机系统的软硬件是可靠的,该系统有防止出错的监测或稽核手段,而且其运行过程是正常的,那么该电子证据就己经具备了足够的可靠性保障,应当推定其真实可靠,除非另有相反的证据。
电子证据的证明力认定是电子证据认证的核心,对于电子证据证明力高低的比较,学者们一般认为:
   (一)经过公证的电子证据的证明力大于未经公证的电子证据;
(二)在正常业务活动中制作的电子证据的证明力大于为诉讼目的而制作的电子证据;
(三)由不利方保存的电子证据的证明力最大,由中立的第三方(如ISP服务商、EDI服务中心)保存的电子证据的证明力次之,由有利方保存的电子证据的证明力最小。(笔者对此不完全赞同,我认为中立方保存的证据最客观,当事人双方提供的证据都应当受到质疑。)
五、“电子证据”的收集与检验
(一)收集电子证据的基本程序。
当不涉及专门的计算机检查与维护技术时,侦察和司法人员可以采取简单的取证方式:首先由提供证据的操作人员打开计算机找到所需收集的证据;然后由取证人员确认该文件及该文件的形成时间,采用打印或拷贝的方式予以提取固定。如现场打印文件时,取证人员必须监督打印过程,防止计算机操作人员在打印过程中修改文件。如采用拷贝方式取证,取证人员应当自备计算机,拷贝后,将软盘或光盘插入自备计算机中进行检查。在查找证据过程中,如遇技术问题,应及时邀请专家予以协助。
无论采取那种取证方式,在固定证据后,应当现场制作检查(取证)笔录。笔录主要包括:①案由;②参加检查的人员姓名及职务;③检查的简要过程(检查时间、检查地点及检查顺序等);④检查中出现的问题及解决方法;⑤取证方式及取证份数,注明数据信息在计算机中的位置(如存放于那个文件夹中等);⑥参与检查的人员签名。
对于涉及计算机技术问题的复杂情况取证,需要专业技术人员协助进行电子证据的收集和固定。一般是:先由计算机专家检查硬件设备,切断可能存在的其他输入、输出设备,保证计算机储存的信息在取证过程中不被修改或损毁;与此同时,侦查人员应当进行现场访问:询问计算机是否设置密码及密码的组成,使用的软件及软件的来源,谁负责软件的维护、调整,对软件作过哪些修改,计算机的日常管理情况,是否出现过故障(如病毒感染等)及如何解决的,案件所涉及的资料存放于存储设备的什么位置,有无备份等。
检查时,应当注意对隐蔽文件的查找。有备份的,应由计算机专家同时检查备份文件,查明备份文件与原文件是否一致。然后按照前述方法打印和拷贝计算机文件,固定电子证据。
固定证据后,制作检查笔录。除前述检查笔录的内容外,对解密、数据测试等过程也应当作出详细的记录。
考虑到计算机操作人员可能不提供密码,计算机专家应当携带解密工具;对可能需要进行数据测试的,专家应当携带事相应的测试软件;必要时,可以对整个取证及软件测试过程进行录像。
收集和固定电子证据时应当把握如下二点:
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财政部办公厅关于公布已获准登记备案的2002年中央单位政府采购业务代表机构的通知

财政部办公厅


财政部办公厅关于公布已获准登记备案的2002年中央单位政府采购业务代表机构的通知

2002年11月12日 财办库〔2002〕57号

党中央有关部委财务部门,国务院各部委、各直属机构财务部门,全国人大常委会办公厅,全国政协办公厅,高法院,高检院,有关人民团体财务部门,新疆生产建设兵团财务局:
为方便中央单位开展政府采购招标业务,财政部进行了中央单位政府采购招标业务代理机构登记备案工作。已于2002年5月公布了第一批机构名单(详见《中央单位2002年政府采购计划》附二)。近期,又有一部分招标机构提出申请,经审核,符合登记备案标准,具有国家有关部门颁发的招标资质证书,现将第二批获准登记备案的2002年中央单位政府采购业务代理机构正式公布。对缺乏独立组织招标经验的采购项目,中央单位可以将招标事务委托获准登记备案的政府采购业务代理机构承办。
附件:已获准登记备案的2002年中央单位政府采购招标业务代理机构(第二批)基本情况一览表 (文件较大,建议下载到本地进行浏览)http://www.mof.gov.cn/news/file/WG0221-caibanku0257f_20050621.doc


上海市住宅物业管理规定

上海市人大常委会


上海市住宅物业管理规定

上海市人民代表大会常务委员会公告第四十号

  《上海市住宅物业管理规定》已由上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次会议于2004年8月19日通过,现予公布,自2004年11月1日起施行。

  上海市人民代表大会常务委员会2004年8月19日




  第一章总则

  第一条为了规范住宅物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规,结合本市实际情况,制定本规定。

  第二条本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理,适用本规定。

  第三条本规定所称住宅物业管理(以下简称物业管理),是指住宅区内的业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

  本规定所称业主,是指房屋的所有权人。

  本规定所称使用人,是指房屋的承租人和实际使用人。

  本规定所称物业管理企业,是指依法取得独立法人资格、具有相应资质,从事物业服务的企业。

  第四条上海市房屋土地资源管理局(以下简称市房地资源局)负责全市物业管理的监督管理工作;区(县)房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。

  有关行政管理部门按照各自职责,协同实施本规定。

  街道办事处(乡镇人民政府)负责协调物业管理与社区建设之间的关系。

  第二章业主及业主大会

  第五条新建住宅区,包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区,其设置的配套设施设备是共用的,应当划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的,可以分别划分为独立的物业管理区域。

  建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时,应当向区(县)房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求。区(县)房地产管理部门应当按照本条第一款的规定划分物业管理区域,并在地籍图和房地产登记册上注记。

  尚未划分或者需要调整物业管理区域的,区(县)房地产管理部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府),按照本条第一款的规定,结合当地居(村)民委员会的布局划分物业管理区域,并在地籍图和房地产登记册上注记。

  第六条业主在物业管理中,除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外,还有权提议召开首次业主大会会议,有权推选业主代表,并享有被推选权。

  业主在物业管理中,应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。

  业主应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。

  第七条业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。

  一个物业管理区域内,房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上,或者首套房屋出售并交付使用已满两年的,应当召开首次业主大会会议,成立业主大会。

  第八条物业管理区域符合本规定第七条第二款所列条件之一的,建设单位应当书面报告区(县)房地产管理部门,并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料;建设单位未及时书面报告的,业主可以向区(县)房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。

  区(县)房地产管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后,应当和街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生业主大会筹备组(以下简称筹备组)成员。

  筹备组由业主代表组成,其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。

  筹备组自成立之日起三十日内,在区(县)房地产管理部门和街道办事处(乡镇人民政府)指导下,应当召开首次业主大会会议。

  第九条业主在首次业主大会会议上的投票权,按其拥有的住宅套数计算,每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权,按其拥有的物业建筑面积计算,每满一百平方米计一票;不足一百平方米有单独房地产权证书的,可与其他业主合并计票,每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权,最高不超过全部投票权的百分之三十。

  首次业主大会会议通过的议事规则,应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

  第十条业主大会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外,还可以决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。

  第十一条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采用集体讨论形式的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选若干名业主代表参加业主大会会议,也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的,到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主。

  业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

  召开业主大会会议,筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会,邀请区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会派代表参加,并认真听取区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会的意见、建议。

  第十二条首次业主大会会议选举产生业主委员会。业主委员会成员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。

  业主委员会是业主大会的执行机构,依法履行职责。

  第十三条业主委员会自选举产生之日起三十日内,持下列文件向区(县)房地产管理部门备案:(一)业主大会会议记录和会议决定;(二)业主大会议事规则;(三)业主公约;(四)业主委员会成员的名单和基本情况。

  区(县)房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

  业主委员会备案的有关内容发生变更的,应当按照本条规定重新备案。

  第十四条业主委员会任期为三年到五年。

  业主委员会任期届满的两个月前,应当书面报告区(县)房地产管理部门。区(县)房地产管理部门和街道办事处(乡镇人民政府)应当按照本规定第八条指导成立换届改选小组,指导召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

  业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内,原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。

  第十五条同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。

  业主小组履行下列职责:(一)讨论业主大会拟讨论的事项;(二)推选业主代表出席业主大会会议,表达本小组业主的意愿。

  业主小组会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

  第十六条两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的,应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)、区(县)房地产管理部门、相关物业管理区域的业主委员会、居(村)民委员会、物业管理企业派员参加。

  业主委员会联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)、区(县)房地产管理部门组织召开。

  第三章物业管理服务

  第十七条在业主、业主大会选聘物业管理企业前,建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业,提供前期物业服务。但是,投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积不超过五万平方米的,经物业所在地的区(县)房地产管理部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

  第十八条建设单位签订物业管理区域内首份房屋销售合同前,应当参照市房地资源局制作的示范文本,制定业主临时公约和房屋使用说明书,作为房屋销售合同的附件。

  业主临时公约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项作出规定,但不得与法律、法规、规章相抵触,不得侵害物业买受人的合法权益。业主临时公约应当报区(县)房地产管理部门备案。

  房屋使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备,详细的房屋结构图(注明房屋承重结构),不得占用、移装的共用部位、共同设备,以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。

  建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容,以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图,并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。

  建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。

  第十九条建设单位应当按照市人民政府规定的标准在物业管理区域内配置物业管理企业用房和业主委员会用房(以下合称物业管理用房),并在业主大会成立后无偿移交给业主大会。

  建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时,应当提交物业管理用房设置的室号、面积等相关资料。市房地资源局、区(县)房地产管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当注明物业管理用房室号。

  第二十条物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有:(一)物业管理用房;(二)门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊;(三)物业管理区域内按规划配建的非机动车车库;(四)物业管理区域内的公共绿化、道路、场地;(五)建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业;(六)其他依法归全体业主所有的设施设备。

  建设单位申请房屋所有权初始登记时,应当提出前款规定的配套设施设备登记申请,由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载,但不颁发房地产权证书。

  第二十一条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项:(一)物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护;(二)公共绿化的维护;(三)公共区域的保洁;(四)公共区域的秩序维护;(五)车辆的停放管理;(六)物业使用中对禁止性行为的管理措施;(七)物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理;(八)物业档案资料的保管;(九)业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。

  物业管理企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业,但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。

  第二十二条物业管理企业提供物业服务,应当遵守下列规定:(一)符合国家和本市规定的技术标准、规范;(二)及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项;(三)定期听取业主的意见和建议,改进和完善服务;(四)配合居(村)民委员会做好社区管理相关工作。

  物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

  物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,不得侵害业主的合法权益,不得妨碍国家机关工作人员依法执行职务。

  第二十三条物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。

  物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。执行指导价的范围,按照市人民政府的规定执行。

  物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方协商确定。

  物业管理企业应当在物业管理区域内书面公布物业服务项目及其收费标准。

  第二十四条前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用,由建设单位承担。

  出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;房屋销售合同未约定的,由建设单位承担。

  第二十五条利用物业共用部分获取的收益,归共同拥有该物业的业主所有,主要补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

  第四章物业的使用与维护

  第二十六条禁止下列损害公共利益的行为:(一)损坏房屋承重结构;(二)违法搭建建筑物、构筑物;(三)破坏房屋外貌;(四)擅自改建、占用物业共用部分;(五)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;(六)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,或者存放、铺设超负荷物品;(七)排放有毒、有害物质;(八)发出超过规定标准的噪声;(九)法律、法规和规章禁止的其他行为。

  第二十七条业主、使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。

  业主、使用人装饰装修房屋,应当遵守国家和本市的规定以及业主临时公约、业主公约。

  第二十八条业主、使用人应当按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业,不得擅自改变物业使用性质。

  第二十九条物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的,应当依据有关规定或者业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。

  第三十条车辆在全体共用部分的停放、收费和管理等事项,由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的,参照物价部门的规定确定收费标准。业主大会成立前,车辆在物业管理区域内停放的,其收费标准应当按照物价部门的规定执行。车主对车辆有保管要求的,由车主和物业管理企业另行签订保管合同。

  公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放,不得收费。

  物业管理区域内停放车辆,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

  第三十一条物业管理区域内的机动车停车场(库),应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人;停车位有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。

  第三十二条新建商品住宅、公有住宅以及住宅区内的非住宅物业出售时,物业出售人和买受人应当按照国家和本市的规定交纳专项维修资金。专项维修资金应当用于物业的共用部分的维修、更新和改造,不得挪作他用。

  第三十三条专项维修资金应当存入银行专户,按幢立账、按户核算。

  业主委员会或者业主大会委托的物业管理企业每半年至少公布一次专项维修资金的收支情况,接受业主的监督。

  第三十四条物业维修、更新、改造和养护的费用,按照下列规定承担:(一)专有部分的所需费用,由拥有专有部分的业主承担;(二)部分共用部分的所需费用,由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担;(三)全体共用部分的所需费用,由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。

  按照本规定设立专项维修资金的,部分共用部分、全体共用部分的维修、更新和改造费用在专项维修资金中列支。但物业的共用部分属于人为损坏的,费用应当由责任人承担。

  第三十五条单幢房屋的共同部分,其维修、更新、改造和养护由该幢业主决定。涉及房屋大修或者专项维修、更新、改造的,应当经该幢房屋全体业主所持投票权三分之二以上同意,且不得与业主大会对全体共用部分作出的决定相抵触;其他决定事项,应当经该幢房屋全体业主所持投票权二分之一以上同意。单幢房屋的业主投票权确定方法和单个业主所持投票权最高限额,按照本规定第九条执行。

  第三十六条机动车停车场(库)的维修、养护费用由其所有人承担。机动车停车场(库)的专项维修资金按照物业管理专项维修资金标准交纳,纳入业主大会的专项维修资金账户管理,单独核算。

  第三十七条物业存在安全隐患或者被鉴定为危险房屋,可能危及公共利益或者他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的,可以由物业管理企业报经业主大会同意或者直接按照业主公约的约定,代为维修养护或者采取应急防范措施,费用由责任人承担。

  发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时,物业管理企业应当立即组织维修、更新或者采取应急防范措施,并及时通知业主委员会,维修费用由相关责任人承担。

  物业应当定期维修养护。物业出现国家和本市规定的必须维修养护的情形时,业主或者物业管理企业应当及时履行维修养护义务。经区(县)房地产管理部门督促限期改正,仍未进行维修养护的,由区(县)房地产管理部门组织代为实施,费用由相关责任人承担。

  第五章法律责任

  第三十八条违反本规定的行为,法律、行政法规或者本市其他法规有处罚规定的,依照有关法律、法规的规定处理。

  第三十九条业主、使用人违反本规定或者业主临时公约、业主公约,有损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质等行为,损害其他业主、使用人合法权利的,业主委员会应当予以劝阻、制止;相关业主、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。

  第四十条建设单位违反本规定第八条第一款规定,未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告区(县)房地产管理部门,或者未按照规定提供有关资料的,由区(县)房地产管理部门责令限期改正,可处一万元以上十万元以下的罚款。

  建设单位违反本规定第三十二条规定,未按规定交纳专项维修资金的,由市房地资源局或者区(县)房地产管理部门责令限期改正,可处应交专项维修资金数额一倍以下的罚款。

  第四十一条违反本规定第二十六条第一项规定,损坏房屋承重结构的,由区(县)房地产管理部门责令立即改正,恢复原状,可处一万元以上十万元以下的罚款;情节严重的,可处十万元以上二十万元以下的罚款。

  违反本规定第二十六条第三项、第四项、第五项规定,破坏房屋外貌,擅自改建、占用物业共用部分,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的,由区(县)房地产管理部门责令改正,恢复原状,可处一千元以上一万元以下的罚款;情节严重的,可处一万元以上十万元以下的罚款。

  第四十二条违反本规定第二十六条第二项规定,违法搭建建筑物、构筑物的,由区(县)房地产管理部门责令限期拆除,可处一万元以上十万元以下的罚款;当事人逾期未拆除的,区(县)房地产管理部门可以申请区(县)人民政府组织强制拆除。

  对正在实施违法搭建建筑物、构筑物的,区(县)房地产管理部门应当责令立即停止施工,可以暂扣施工工具、材料;拒不改正的,可以组织代为改正,代为改正的费用由当事人承担。

  附有违法建筑并结构相连的房屋,房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记。

  第四十三条业主、使用人违反本规定第二十八条规定,擅自改变物业使用性质的,由区(县)房地产管理部门责令限期改正,恢复原状,可处一万元以上五万元以下的罚款。

  第四十四条物业管理企业违反本规定第二十九条规定,对业主、使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的,由区(县)房地产管理部门责令改正,可处一千元以上一万元以下的罚款。

  第四十五条当事人对市房地资源局、区(县)房地产管理部门以及其他有关行政管理部门的具体行政行为不服的,可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定,申请行政复议或者提起行政诉讼。

  当事人对具体行政行为逾期不申请复议,不提起诉讼,又不履行的,作出具体行政行为的行政管理部门可以依法申请人民法院强制执行。

  第四十六条市房地资源局、区(县)房地产管理部门以及其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的,由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第六章附则

  第四十七条本规定中有关专业用语的含义:(一)专有部分,是指在构造上及利用上具有独立性,由单个业主独立使用、处分的物业部位。

  (二)部分共用部分,是指由部分业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。

  (三)全体共用部分,是指由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。

  第四十八条非住宅物业管理和未选聘物业管理企业提供物业服务的住宅物业的管理,参照本规定执行。

  第四十九条本规定自2004年11月1日起施行。1997年5月28日上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过的《上海市居住物业管理条例》同时废止。